关于《苍南县国有建设用地基准地价更新成果》的政策解读

一、《苍南县国有建设用地基准地价更新》的背景是什么？

根据《浙江省国土资源厅办公室关于印发〈关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见〉的通知》（浙土资办〔2014〕107号）、《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》（浙政办发﹝2015﹞130号）、《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》(自然资办发〔2024〕45号)等文件规定，基准地价每3～5年更新一次或重新公布。

苍南县上一轮城镇基准地价于自2019年公布实施，随着我县经济社会、城市建设的发展，使得苍南县的地价总体水平、空间分布规律及其预期演变发生了较大的变化，自2023年着手基准地价更新准备工作，经多轮研讨、意见征求、听证等程序，新一轮基准地价待县政府批准后正式实施。

二、《苍南县国有建设用地基准地价更新》的相关概念有哪些？

1.基准地价：根据《城镇土地估价规程》，基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2.土地单价：地价表达方式，是指单位土地面积的土地价格。即：土地单价=土地总价/总土地面积。级别价一般以土地单价表示。

3.楼面地价：地价表达方式，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积，楼面地价=土地单价/容积率，

4.级别价：定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别的活动。在该评定级别范围内的区域平均价格称为级别价。

5.路线价：指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。常见的是以临街店铺一楼的楼面地价表示的商业路线价。

三、《苍南县国有建设用地基准地价更新》的内涵是什么？

1.估价期日：2024年7月1日。

2.开发程度：大市政基础设施配套达到“五通一平”要求（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内土地平整）。

3.内涵构成：出让土地使用权价格包含用地的土地取得费、土地前期开发费及土地增值收益三部分；不包括市政部门规定另外缴纳的城市基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权属于土地使用者的部分增值收益。

4.土地使用年期：为国家法定最高土地出让年限（即商业服务业用地 40 年；居住用地 70年；工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地、交通运输用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地等为 50 年；地下空间商服利用、商服配套停车利用40年，地下空间住宅配套停车利用70年，地下空间经营性仓储利用50年。

5.基准条件界定：①中心城区：商服用地容积率、建筑密度为2.5、50%；住宅用地容积率、建筑密度为1.8、30%；工矿用地容积率、建筑密度为1.2、40%；公共管理与公共服务用地容积率为1.5，公用设施用地容积率为1.2。②其他乡镇：商服用地容积率、建筑密度为2.0、50%；住宅用地容积率、建筑密度为1.5、30%；工矿用地容积率、建筑密度为1.2、40%；公共管理与公共服务用地容积率为1.5，公用设施用地容积率为1.2。

四、《苍南县国有建设用地基准地价更新》的主要内容是什么？

1.改变了定级方式：原来灵溪镇采用分类定级，商业、住宅、工业的级别范围不同，其他乡镇采用综合定级，商业、住宅、工业的级别范围相同。根据不同用途土地市场地价分异特征，本次更新主要用途全部采用分类定级，商业、住宅、工业的级别范围均不同，使得级别划分与价格分布更加科学。

2.调整基准地价级别范围：根据当前土地市场地价分异特征及城市建设、规划变化情况，结合国土空间总体规划成果，对原来的土地级别范围界线进行调整，其中城区按居住、商业服务业、公共管理与公共服务用地划分为5个级别，工矿用地、公用设施用地、交通运输用地、绿地与开敞空间用地划分为5个级别；其他乡镇根据情况综合定级，总不超4个级别（开发边界内为1-2级，部分乡镇开发边界内为1-3级），边界外为末级。

3.更新基准地价价格水平：依据近几年苍南县房地产、土地市场价格以及土地成本的实际变化，更新了基准地价的价格水平。

4.用途细分标准调整：由原先《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）调整为新发布的《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，对基准地价进行用途细分，具体表现在对商服用地细分用途基准地价进行更新，以及对工矿、仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地及特殊用地等建立了细分用途的基准地价。

五、《苍南县国有建设用地基准地价更新》的应用方向有哪些？

1.宗地评估中的应用：在土地出让底价评估、宗地改变土地利用条件补缴出让金评估、划拨转出让地价评估、抵押评估、土地收储等的应用中，基准地价系数修正法是目前应用比较广泛的宗地地价评估方法。

2.在土地市场管理中的应用：基准地价成果具有政策指导性，其价格标准显示城镇土地质量的差异性，能为政府运用价格手段宏观调控土地市场提供依据，引导土地市场的健康发育和土地合理利用。

3.在全民所有自然资源资产价值核算中的应用：根据《全民所有自然资源资产清查技术指南（试行稿）》技术要求，基准地价可用于建设用地的经济价值估算，形成价格空间化成果，用于管理系统中价值量图层形成。

六、施行日期及有效期说明

文件自2025年11月17日起施行，有效期为五年。

七、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：苍南县自然资源和规划局

解读人：黄孟恒

联系电话：0577-68885696