关于《苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块规划条件论证报告》的公示

关于《苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块规划条件论证报告》的公示

《苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块规划条件论证报告》由苍南县设计研究院研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，现将《苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块规划条件论证报告》草案向社会公示。

请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。

公示时间：2025年5月26日-2025年6月5日

联系地址：苍南县自然资源和规划局215办公室（苍南县灵溪镇江滨路188号）

联系电话：64787272    68885676

公示内容如下：

一、修改背景

《苍南县宜山镇控制性详细规划》由浙江省城乡规划设计研究院于2016年编制完成。后为了配合苍南县宜山镇A-20~A-23、A-30~A-31、A-39~A-43、E-11~E-13、F-13~F-14地块的实际建设需要，科学、合理地指导该区域部分地块的发展与建设，由苍南县设计研究院进行规划修改，并于2024年11月报批形成了《苍南县宜山镇 A-23、A-30 等地块控制性详细规划修改》 (以下简称 “原控规 ”)，随即由宜山镇人民政府着手实施。

随着宜山镇城镇开发建设的推进，各种外部的环境也不断变化。为了吸引优质企业入驻宜山镇，现拟将宜山镇F-14-8地块部分用地优化为F-14-8a等三个地块进行土地出让。为保障该出让地块用地具有科学性、前瞻性、可行性，针对规划引导与实际操作的差异，根据《温州市城市控制性详细规划实施管理通则》，需要对规划工业地块的用地范围、规划控制指标等方面做出一些必要的修正与完善，以提高建设项目落实的可操作性。 因此，为出让后的地块建设落地提供科学依据，特编制本规划条件论证报告。

二、项目概况

1.地块位置

本项目位于宜山镇镇区南部，为苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块，总用地面积为3.59公顷，其中F-14-8a-1地块用地面积为1.70公顷F-14-8a-2地块用地面积为0.95公顷、F-14-8a-3地块用地面积为0.94公顷。

2.地块及其周边用地情况

本次规划范围内现状用地大部分为水田，水田间夹杂部分果园，以及地块北部分布有少量城镇住宅用地。本项目东侧为规划道路；南侧为通兴路；西侧为防护绿地；北侧为现状住宅。

三、规划论证内容

将F-14-8a地块调整为F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、 F-14-8a-3地块，保持原有规划用地性质即一类工业用地。

F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、 F-14-8a-3地块为拟出让地块。为了方便F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、 F-14-8a-3地块出让后的规划建设，依据《温州市城市控制性详细规划实施管理通则》，对该3个地块的规划指标进行调整。

四、规划符合性分析

根据《苍南县宜山镇国土空间总体规划(2021-2035年)》，宜山镇F-14-8a-1等地块位于宜山镇产业地块，用地性质为工业用地，符合宜山镇国土空间总体规划的用地布局要求。结合三区三线以及现状用地情况，将F-14-8a地块划分为F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、 F-14-8a-3地块，3个地块均位于宜山镇城镇开发边界内，属于城镇集中建设区，未涉及永久基本农田及生态空间。

根据宜山镇国土空间总体规划镇区道路交通路规划，F-14-8a地块周边的道路等级为次干路或者支路，符合地块开设出入口要求。

考虑到合理提高工业用地的利用率，以及土地出让后的实际建设可实施性，结合关于新供工业用地规划技术经济指标的相关规定，根据《温州市城市控制性详细规划实施管理通则》，对规划工业地块F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、 F-14-8a-3地块的规划控制指标进行深化完善。

五、规划条件论证必要性

1.有助于宜山镇工业地块的打造

随着宜山镇开发建设的推进，宜山镇龙金大道两侧工业组团已经形成一定的规模。本项目地块位于宜山镇龙金大道东侧的工业地块范围内，用地性质属于一类工业用地，地块出让后，随着项目的落地建设，有助于宜山镇工业组团整体的进一步打造，扩大其工业规模，推动宜山镇工业经济的进一步发展。

2.有助于出让地块建设的可实施性

原控规地块F-14-8a地块部分用地位于宜山镇城镇开发边界内，将地块重新划分后，分为F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、F-14-8a-3地块有利于地块的土地出让。同时，对F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、F-14-8a-3地块规划指标的调整，给予后续建设项目方案预留一定的弹性空间，有助于土地出让后建设项目的可操作性，提高工业用地的利用率，便于建设项目的顺利落地实施。

六、规划合理性分析

1.地块划分分析

宜山镇面向的企业以中小企业为主，本论证地块宜山镇F-14-8a地块划分为F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、F-14-8a-3地块有利于土地出让。

2.用地性质分析

本论证地块宜山镇F-14-8a地块属于产业园区，地块规划用地性质保持不变。

3.交通影响分析

本论证地块地块西至龙金大道，东至规划道路，南至通兴路，规划道路红线宽度为12米。由于地块周边只有地块东侧的规划道路能满足机动车出入的开口条件，对划分后的三个厂区出让地块出入口有所限制。因此建议三个出让地块内规划一条三个厂区共用的区间道路，解决地块的机动车出入口问题。区间道路宽度为10米，且每个地块内区间道路面积按地块占比划分区间道路面积。划分后F-14-8a-1地块内区间道路面积为770平方米；F-14-8a-2地块内区间道路面积为429平方米；F-14-8a-3地块内区间道路面积为425平方米。

4.环境容量分析

依据《温州市城市控制性详细规划实施管理通则》，工业用地容积率可根据国家、省、市相关文件进行深化完善。

根据本项目用地红线，对本项目3个地块进行方案试摆。试摆方案综合考虑地块形状、周边建设情况等因素，按照相关技术管理规定进行建筑间距退让，在满足交通、消防等要求的前提下，注重功能分布、建筑形态和空间关系的整体性和协调性。

依据本项目3个地块的试摆方案，结合《苍南县工业经济发展联席会议纪要》(苍南县人民政府办公室[2022]1号文件)以及原控规，同时考虑方案试摆的局限性、地块出让后规划建设的灵活性以及给控制指标留下弹性空间，因此建议该项目F-14-8a-1地块容积率为1.5-4.5，建筑密度为55%，绿地率为5%，建筑限高为55米；F-14-8a-2地块容积率为1.5-3.8，建筑密度为55%，绿地率为5%，建筑限高为35米；F-14-8a-3地块容积率为1.5-3.8，建筑密度为55%，绿地率为5%，建筑限高为55米；建筑后退应满足《温州市城市规划管理技术规定》（温市规[2017]127号）的要求。

6.市政公用配套设施分析

本规划虽对部分规划控制指标进行了调整，但原控规规划时已充分考虑市政公用配套设施的承载力问题，因此，本次规划在控制指标方面的调整不影响原控规中给水、排水、供电、通讯、燃气等市政公用配套设施规划。

七、结论

1.用地四至及规模论证结论

本论证地块地块位于苍南县宜山镇F-14-8地块，用地性质为一类工业用地，地块西至龙金大道，东至规划道路，南至通兴路，北面为现有住宅。其地界坐标及界线详见苍南县宜山镇F-14-8a-1等地块建设项目规划用地红线图。

2.用地性质论证结论

本项目F-14-8a-1地块、F-14-8a-2地块、F-14-8a-3地块的用地性质均为一类工业用地(100101)。

3.控制指标论证结论

F-14-8a-1地块的用地性质为一类工业用地(100101),容积率1.5-4.5，建筑密度55%，绿地率5%，建筑限高为55米；

F-14-8a-2地块的用地性质均为一类工业用地(100101),容积率1.5-3.8，建筑密度55%，绿地率5%，建筑限高为35米；

F-14-8a-3地块的用地性质为一类工业用地(100101),容积率1.5-3.8，建筑密度55%，绿地率5%，建筑限高为55米；

调整后的本论证地块地块规划控制指标一览表

4.地块建筑退让论证结论

F-14-8a-1地块：东退用地红线≥3米,南退通兴路道路红线≥3米且退用地红线≥6米,西退用地红线≥3米 ,北退用地红线≥13米。(高层建筑按规定加大后退，并满足《温州市城市规划管理技术规定》（温市规〔2017〕127号）的要求)

F-14-8a-2地块：东退道路红线≥3米,南退区间道路≥3米,西退用地红线≥3米 ,北退用地红线≥13米。(高层建筑按规定加大后退，并满足《温州市城市规划管理技术规定》（温市规〔2017〕127号）的要求)

F-14-8a-3地块：东退道路红线≥3米,南退用地红线≥6米,西退用地红线≥3米 ,北退区间道路≥3米。(高层建筑按规定加大后退，并满足《温州市城市规划管理技术规定》（温市规〔2017〕127号）的要求)

八、附图

01.修改前图则

02.修改后图则

03.区位图

04.用地影像图

05.用地规划图

 苍南县宜山镇f-14-8a-1等地块公示附图.pdf