苍南县住房和城乡建设局关于县政协十一届三次会议第169号提案的答复函

施奋飞委员：

您在县政协十一届三次会议期间提出的关于“切实加强我县住宅小区综合管理”的提案，县政府已交由我单位会同县综合行政执法局、县消防救援大队、灵溪镇办理，现将办理情况综合答复如下：

一、基本情况

截至2024年5月，全县备案住宅小区105个，总建筑面积约860万㎡，住宅建筑面积约560万㎡，总计楼栋约1200幢，其中高层640幢，总户数约5万户，小区内常住人口约11.3万人，涉及物业公司43家。其中，交付使用15年以上小区13个。

（一）苍南县住宅小区物业收费标准。2023年，县住建局对全县98个物业小区物业服务收费标准进行调查，物业服务费2.5元/月·㎡以上的小区12个，2.0~2.4元/月·㎡的小区6个，1.5~1.9元/月·㎡的小区42个，1.0~1.5元/月·㎡的小区32个，1.0元/月·㎡以下的小区6个。苍南县住宅小区物业服务费1.0~1.9元/月·㎡的小区数占比约3/4，1.5元/月·㎡以下的小区占比约39%。

（二）物业企业准入门槛问题。2016年底，国务院决定取消物业企业资质制度，改由建设部门会同其他部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。从物业企业设立看，没有规定人员、业绩的刚性要求，部分物业企业整体服务水平不高，人员配备不足、人员综合素质较低，保安、保洁、保绿等基本服务不到位，影响了小区环境和居住质量。

（三）消防领域监管中发现的问题。一是无业委会、无物业的现象仍然一定程度存在；二是小区维修资金不足或提取较为困难；三是群众意识淡薄，对于消防领域的隐性工程投入抱有可有可无的心态；四是存在较多消防安全隐患，例如电动自行车违规停放突出、违规在室内充电，疏散通道、登高场地占用，及消防设施故障年久失修等现象较为普遍。

二、存在问题分析及相关工作开展情况

（一）关于环境卫生不高的问题。

一是加强垃圾分类培训、督导。2023年，组织全县物业管理公司负责人、物业小区项目经理等80余人开展专题培训。邀请县市容环卫指导服务中心工作人员以及县垃圾分类高级讲师倪青姿对《浙江省生活垃圾管理条例》政策、生活垃圾分类投放管理责任人应当履行的分类投放管理责任、各类宣传内容标准等内容进行详细讲解。县住建局组织工作人员将物业小区垃圾分类工作开展情况纳入日常巡查中。重点检查制度建设、宣传内容、垃圾投放转运体系建设、垃圾分类投放质量等内容。对巡查中发现的问题，及时下达整改通知书，要求物业企业限期整改。

二是文明创建提升垃圾分类。2024年，根据《苍南县文明城市创建“六大专项”提升行动方案》，县住建局印发《苍南县物业小区文明创建工作实施细则》，并将垃圾分类纳入工作中，进一步推进垃圾分类宣传、垃圾分类设施建设、垃圾分类投放，提升小区环境质量。行动以来，县住建局网格员累计出动约900余人次，检查督改包括垃圾分类等各类文明创建问题约1100余处，发布《苍南县物业小区文明创建“红黑榜”情况通报》6期，约谈物业小区管理处负责人15人次，并联合县物业协会随机抽查暗访，邀请县政协委员对文明创建工作开展情况进行监督指导。通过持续性督查整治，小区乱停放、乱占道、乱扔垃圾等不文明行为得到了有效整治，坚持“日常抓、抓日常”的长效管理机制，紧盯物业小区文明创建的堵点、难点问题，不断巩固扩大创建成果，防止不文明现象反弹，树立我县物业小区文明新风，让群众收获更多的幸福感、满足感。

三是开展企业星级评定，提升服务水平。2023年，县住建局印发《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，对全县范围内从事住宅物业服务活动的物业服务企业进行考核，并将公共保洁服务方面纳入考核范围，包括制定环境卫生管理制度、明确专职清洁人员、将垃圾分类回收纳入保洁范围、文明饲养宠物、共用部位保持清洁等5项13点考核内容。考核企业数39家，涉及住宅小区92个，进一步规范全县住宅物业管理活动，提升物业行业水准。

四是落实垃圾收运。2024年以来，县综合行政执法局累计清理小宗建筑垃圾1349宗1453m³、大宗建筑垃圾359宗3141m³，生活垃圾清运98742.15吨。

（二）关于文明守规自觉性不强的问题。

一是关于整治私拉乱接电线、私家车辆停放无序占用通道等安全问题。根据《浙江省物业管理条例》有关规定，住宅小区内的车位（库）、道路、场地等一般属于全体业主共有或相关业主专有，尚未纳入城市道路或其他城市公共交通区域管理范畴；物业服务企业受业主委托，按照服务合同约定，负责对物业管理区域内房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。对于住宅小区内车辆违停行为，物业服务企业有巡查、警示和劝阻的义务，但无行政执法或作出处罚的权力，无法对违停车辆实施锁车、拖车或其他强制措施。在实践中，物业服务企业通常会积极协助业主，联系相关车主及时挪车，妥善处理因违停引起的矛盾纠纷，维护业主使用自用车位的合法权益。

住宅小区作为居民生活的主要空间，消防安全事关居民人身财产安全，事关城市安全运行和社会稳定。一直以来，县住建局、县消防救援大队等部门始终高度重视物业服务企业对住宅小区内的消防安全管理，坚持预防为主、防治结合的工作原则，会同相关部门对电动车辆违规停放、违规充电等行为进行集中治理，要求物业服务企业配合有关部门开展检查、巡查和整改，做到消防安全隐患“发现一处、消除一处”。

①各部门齐抓共管，协同共治。

县消防救援大队高度重视消防安全工作。一是推动党委政府重视。结合实际，聚焦无物业小区停车无序、楼道堆物、乱拉管线、飞线充电、乱搭乱建等问题，结合“共享社·幸福里”“智慧安防小区”“交通微循环”等建设，通过集中时间、集中力量、集中攻坚，全面优化无物业小区管理服务环境，切实改善居民的居住条件和生活品质。另外，各乡镇积极介入，逐个消除“两无”现象。二是协调部门各负其责。住建、综合执法、消防等部门发动共富委、村居、物业服务单位等力量对辖区内高层、老旧小区等住宅小区组织开展消防安全排查及消防安全应急演练。对发现在管道井、楼梯间、电梯间等公共区域堆放可燃杂物当场清理；对发现电动自行车违规停放、充电的依法处罚；对发现消防器材设施未保持完好有效的，责令改正。

2023年以来，县住建局制定印发《关于开展物业小区高层建筑消防安全“百日攻坚”专项行动的通知》《高层建筑消防安全集中除患攻坚大排查大整治行动实施方案》《关于切实做好全国两会期间消防安全工作暨开展“蓝剑”3号集中行动的通知》《关于开展高层建筑消防安全“畅通行动”的通知》等文件，并开展相关工作。第一，开展安全生产大排查大整治，开展安全常识和火灾自救逃生知识宣传225场次，组织企业员工培训525人次，组织消防演练82场次，拆除防盗窗6处。第二，联合县物业协会，邀请县政协委员开展督查，紧盯消控室持证上岗、消防监控系统是否正常运行、楼顶消防栓是否有水等突出问题隐患进行随机抽查，检查合景天玺福邸、柏悦府、中央公馆、金谷大厦、玉苍大厦、晨光尚品、中驰御景园等9个小区，发现隐患40处，已整改27处，限期整改13处。并将锦园大厦、维多利亚花园、德嘉华庭、时代都市广场、绿都花城、华府新世界花园、富明家园、珊瑚苑等物业小区存在消防设施瘫痪、消防水系统故障等重大风险隐患情况函告县消防救援大队。第三，开展“蓝剑”3号行动，各物业小区开展高层建筑“三大行动”，其中“关门行动”关闭防火门40389处、张贴标语25264份，“清底行动”清理架空层、安全出口479处、张贴标语679份，“破窗行动”拆除防盗窗6扇、宣传教育4335人次。第四，开展“畅通行动”，严查建筑架空层、疏散通道、安全出口等重点部位违规停充电动自行车、违规堆放易燃可燃杂物等突出隐患，畅通消防安全通道。第五，开展群防群治巡防工作，制定印发《苍南县物业小区群防群治巡防工作方案》，通过压实物业企业责任，发挥“人防、技防、物防”相结合的工作机制，做到三防互补，对重点区域、重点问题重点防范，重点检查薄弱环节，建立治安管理底数台账资料，成立98支巡防队伍、义务巡防人员685人，切实履行秩序维护职责。

②探索电动车充停场所建设新模式，消除充电安全隐患。

一是开展排查整治。2024年，苍安委、苍消安委制定印发《苍南县电动自行车消防安全突出风险专项整治行动方案》，对高层建筑、住宅等重点建筑充电场所（设施）建设和使用情况进行排查，并制定相应的增建、改建需求。截至2024年5月，已排查重点建筑的充停场所6329处，充电设施数量20209处，累计完成充电场所改建3479处，完成充电设施改造3479个，新增充电场所14处，新增充电设施16个。二是开展试点工作。以马站镇为试点，结合乡镇线路改造工程，通过委托第三方机构签订《充电棚和充电桩安全使用维护维修协议》对充电场所进行定期维护保养，并对充电桩设置相应的保障措施，同时推进电动自行车“满电回家”，在充电费用上予以优惠，引导居民在相应的充停场所进行充电，有效避免电动自行车入户。截至目前，马站镇老旧住房安装充电箱2222个、弱势群体安装充电箱717个。三是引进国有资本。通过引入国有资本，保障建设要素，杜绝电动自行车“飞线”充电、违规停放等行为，助力电动自行车消防安全隐患的源头治理。据统计，2024年将由县住建局协同苍南县能源集团在全县范围内建成充停场所109个，充电口741个。

③持续加强宣传教育，提升居民安全意识。

2024年，县消安委办发布《关于开展消防安全标识（提示）集中粘贴行动的通知》，在住宅小区（高层建筑）、“通天房”、居民自建房集中区域、两类场所（合用场所、居住出租房）等场所开展“消防安全标识（提示）集中粘贴行动”，粘贴“家庭防火三分钟、电动自行车消防安全提示、疏散通道请勿堵塞、消火栓和灭火器使用方法、常闭式防火门请保持关闭状态”等内容，进一步扩大消防宣传覆盖面，提升人民群众消防安全意识，全方位、多角度向广大人民群众宣传普及防火、灭火和逃生自救常识。

县消防救援大队协调各乡镇做好新时代文明实践站标准化管理，做好《社区公约》、公益广告等上墙工作，利用小区电子显示屏幕、宣传栏等全面开展文明宣传，造浓文明创建氛围。通过致居民的一封信的方式，开展“幸福来敲门、文明进万家”行动，面对面掌握群众诉求，做好群众思想引导、文明习惯养成。全面开展“六带头、五随手”活动，推动广大党员干部要带头倡导文明风尚、带头遵守文明守则、带头遵守交通秩序、带头维护环境卫生、带头做好垃圾清扫、带头缴纳物业费，随手劝阻不文明行为、随手捡起垃圾、随手撕掉小广告、随手扶起共享单车、随手帮助解决群众困难，以先行示范带动身边的群众参与文明城市建设。

县消防救援大队根据温州市消防支队文件温消｛2024}20号文件，已落实每月9日定期开展主题宣讲活动，科学策划落实“发放宣传资料、讲解消防常识、播放火灾警示片、现场互动体验”4大活动内容，确保宣传效果。

县住建局指导督促物业企业通过微信群、舒心住E管家、LED显示屏等广泛宣传消防常识及火灾案例，改善小区消防安全现状，完善火灾防控长效机制，坚决预防并遏制火灾事故发生，为居民营造良好和谐的消防安全环境。2024年，县住建局开展“平安浙江文化周，消防安全知识宣传”等普法宣传活动，走进居民小区等人员密集场所开展普法教育、电动自行车消防安全宣传活动。

2023年8月，杭州市人民政府发布《杭州市电动自行车消防安全管理办法》（杭州市人民政府令第340号），进一步规范电动自行车的生产、销售、停放、充电等涉及消防安全的活动。该法规对于我县开展电动自行车安全隐患整治具有较强的借鉴意义，下一步将建议县政府将制定本行政区域电动自行车消防安全管理文件纳入法规制定计划中。

二是关于小区内大型犬等宠物随意进出，给居民的人身安全造成了一定风险隐患。

2023年，县住建局制定印发《苍南县物业小区文明创建工作实施细则》《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，指导物业企业做好小区文明养宠管理，进一步规范引导小区居民依法养犬、文明养犬、科学养犬，营造整洁有序、安全和谐的小区氛围。《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十五条第一款规定，“饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。”在物业企业劝导无效的情况下，应当由公安机关介入处理。

（三）安全管理能力较弱

您在提案中提到了部分小区无业委会、物业企业管理，开放式小区安全隐患突出，日常管理形同虚设等问题，针对这些问题，苍南县开展了一系列举措：

一是进一步加强住宅小区业委会成立、指导工作。

根据《温州市物业管理条例》第五条第二款，“街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。”

2023年，根据国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》、中组部《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》、浙现社办《党建引领社区、业委会和物业服务企业三方协同共治行动专项工作方案》和《温州市物业管理条例》等文件和法规精神，温现社办联合市委组织部、民政、住建等部门印发《党建引领社区、业委会和物业服务企业三方协同共治行动工作方案》（温现社办发〔2023〕1号），贯彻落实党的二十大精神，强化城市基层党建引领基层治理，大力推进社区、业委会、物业服务企业三方协同共治，提升城市治理现代化精细化水平。加强党组织对业委会和物业服务企业的领导指导，组织社区居民有序参与社区治理、共建美好家园，推动形成街道党工委统领、社区党组织领导、小区党组织引领、业委会和物业为基础、党员群众互联互动的工作格局。

根据温州市“共享社·幸福里”管理平台，截至2024年5月，全县住宅小区125个，均成立小区党支部（联合党支部）。其中，98个小区已成立业委会，全县业委会组建率78.4%，各业委会党员委员比例超50%。未成立业委会的小区均按要求成立物管会，以进一步推进业委会成立工作。

二是提升小区物业覆盖，加强综合整治。

2023年，根据《关于印发现代社区建设暨“共享社·幸福里”建设“七大改革”专项工作方案的通知》等相关文件要求，县住建局制定发布《苍南县无物业管理小区清零行动专项工作方案》，因地制宜推进无物业管理老旧住宅小区清零行动。2023年以来，完成12个无物业老旧小区专业物业服务覆盖，全县住宅小区专业物业服务覆盖率达93.16%。

2023年，联合县委组织部、县精神文明中心、综合执法等部门印发《苍南县无物业小区整治工作方案》，扎实推进全县无物业老旧小区整改提升，全面加强物业管理，建立健全长效管理机制，切实打造整洁、安全、有序的人居环境。

三是政府主导，改造提升老旧小区。

苍南县自2020年老旧小区改造工作启动以来，逐步建立老旧小区合理有效改造机制。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》等文件精神，我县制定出台《苍南县城镇老旧小区改造实施方案》。目前，已完成安居一期、安居二期等老旧小区改造，已惠及32幢，784户，建筑面积7.84万平方米，总投资2500万元。老旧小区改造项目资金方面，以政府出资为主，主要包括中央及省级补助、灵溪镇财政、专项债等，另由居民筹集出资占比约10%。目前正在改造怡和小区，怡和小区以“老幼怡居·人文和境”为定位，联动未来社区打造存量空间资源调配、升级户外运动场、充分利用闲置空间资源三大亮点内容，并创成省级引领型未来社区。2024年计划开工改造上江老旧小区，上江老旧小区涉及改造户数1912户、改造面积30万平方米，预计改造资金1000万。上江老旧小区2023年已启动项目前期谋划，目前已完成居民改造意见征求、项目立项、设计方案和初步设计编制，争取7月底开工建设。

三、下步计划

（一）明确管理主体。

涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体众多。据不完全统计，涉及物业管理的行政处罚事项有近百条，涉及执法主体有公安、民政、市监、综合执法、住建、资规、消防等多个部门。另外，小区是社区的组成部分，应纳入社区管理。县住建局是物业行业的主管部门，并非小区的主管部门，《关于明确县住房和城乡建设局下属事业单位和派出机构的批复》（苍编〔2020〕2号）文件明确苍南县物业指导服务中心，为县住建局下属公益一类事业单位，经费形式为财政全额拨款，主要职责为协助做好全县物业行业的指导服务相关工作等。《温州市物业管理条例》也明确街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。但实际情况是大部分乡镇、社区未明确小区、业委会管理专职工作人员，同时也缺乏相应的业务培训，大大降低工作效率和处理能力，县住建局也多次向有关领导、部门反映以上情况，但未得到有效解决。下一步，我们将建议县政府明确管理主体，加强协调各主管部门、单位推进小区综合管理。

（二）强化综合监管。

理顺物业管理与社区治理的关系，建立健全县、乡镇、社区三级管理体系，加强乡镇、社区负责日常物业管理工作力量配备。

一是全面推进执法进小区，探索建立“党建引领+物业赋能+监管执法”小区治理新模式。强化物业对违规装修、违法搭建、消防通道堵塞等行为的发现、制止、上报职责，形成“物业吹哨、部门报到”常态化工作机制，打通城市基层治理“神经末梢”。下一步，我们将建议县政府将“执法进小区”工作纳入法治政府工作考核内容，强化各部门对涉及物业管理的行政处罚事项的落实，定期组织住宅小区联合执法活动，对违法行为，坚决采取“即查即处”措施，形成部门齐抓共管的执法监管工作合力。

二是全面落实齐抓共管。组织发动共富委、基层网格、综合执法队伍等力量，开展专项排查整治行动，加强辖区住宅小区消防巡查。尤其对没有物业管理单位的高层住宅、公寓楼、老旧混合体、易地搬迁高楼等，各乡镇要明确共富委、居（村）民委员会等基层组织的消防安全管理责任，推行“楼长”制，确定管理人，消除管理盲区、堵塞安全漏洞。

三是构建全民宣传格局。根据不同受众群体，制作通俗易懂、受众面广的宣传卡片，以“三清三关、四懂四会”为重点，结合“蓝玫瑰”每月消防宣传日对小区物业、业主开展针对性消防安全培训，通过以点带面，政府主导，全民自主的社会化消防宣传格局，力争形成宣传“一批人”带动“一片人”的消防宣传社会化模式，做到针对最广大群众的全面覆盖。

（三）建立完善机制。

一是聚焦行业规范化，持续优化营商环境。

①在2023年物业服务企业星级评定工作开展的基础上，全面升级2024年《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，由苍南县现代社区建设暨“共享社·幸福里”建设领导小组办公室牵头制定《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，县委组织部、县住建局、县文明建设中心、县综合行政执法局、县消防救援大队、属地乡镇、县物业协会等多家部门，共同参与对文明创建、垃圾分类、消防安全、平安建设、行业协会管理、三方协同共治、数字化应用、信访投诉处理、物业服务、工作配合等方面进行评定，对照评定项目、评分内容、评分细则结合日常巡查、不定期检查、日常工作配合与年终检查结果等对各物业小区、企业进行年度赋分定级。目前已经完成意见征求工作，下一步将完善评分细则，正式发布文件。

②加强行业信用建设。建立健全物业服务企业诚信体系建设，构建以信用为核心的物业服务企业管理机制，完善信用信息在物业服务招投标、政府购买服务等方面应用，推进信用信息数据共享。

③优化市场竞争环境。进一步健全物业服务前期招投标机制，鼓励业主大会、业主委员会以公开、公平、公正的招投标方式开展选聘物业服务企业活动，提高业委会与物业服务企业双向选择适配度。

二是强化党建引领，推进基层治理与物业服务深度融合。

①坚持党对物业管理工作的领导。完善党建引领社区居委会、业委会、物业服务企业三方协同共治机制，助推物业服务与基层社会治理融合。推进业委会规范化、制度化建设，严把业委会人选关。细化三方协同操作规程，推行社区、业委会和物业服务企业三方“每月一例会、每年一述职”制度，一般每月由社区组织三方协同会议，年底组织三方向党组织和居民述职，推动联社领导、驻社干部参加三方协同会议，畅通“小区—社区—乡镇”的事项传导链条。加强小区党组织建设。根据《党建引领社区、业委会和物业服务企业三方协同共治行动工作方案》（温现社办发〔2023〕1号）要求，进一步规范小区党组织设置，对“一个小区一个网格”的，小区党组织与网格党组织合二为一；对“一个小区划分多个网格”的，设置小区党支部和网格党小组；延伸建好用好楼道（栋）长、微网格长，实现小区组织体系和治理体系衔接贯通。

②片区联动整合资源。打破“小区问题小区解决”的思维惯性，从社区层面整体考虑。建立城镇老旧小区改造与未来社区建设联动机制，加强项目建设联动、技术标准联动、改造资金联动。通过采取相邻小区联动改造、社区公共空间协同开发等模式，整合利用小区及周边空地、荒地、闲置地及闲置房屋等存量资源，为新建停车场（库）、加装电梯及各类服务设施、活动场所等腾挪出空间和资源。同时，要积极鼓励新技术的应用。比如，推进地下/地面立体智能式停车库建设，采用立体塔库、地下井筒式停车库等新技术、新工艺，增加空间立体车位。

三是聚焦行业数字化，提升智慧管理服务效能

①加快“舒心住E管家”物业数字化项目建设推广。稳步推进项目建设，深化盛世名门、柏悦府等小区试点工作，打造物业数字化智慧化改革苍南样板。

②积极推进数字赋能。智能化抓火灾防控，做到“精准把控”。该平台依托“苍南数字网格”和“数字门牌”2个公共数据资源体系，通过对数据资源的提取、清洗、分析、碰撞、建立1个工作数据仓，打造大屏、PC以及移动3个端口，将所有数据应用至各个场景，将变量整合为常量，以消防数字化赋能，实现基层消防工作可量化、可追溯，整改闭环。在实时走访，实时更新，确保数据鲜活性的同时，建立全县消防安全隐患分布图，切实找准防控薄弱区域，实现隐患风险实时研判，有效破解抓手不持久、防范不精准、任务不落地的问题。

四是推进规约制定落实，提升自治水平。

您在提案中提到的小区管理公约，类似于临时管理规约、管理规约。《温州市物业管理条例》规定，业主委员会自选举产生之日起三十日内，应持业主大会议事规则、管理规约等资料向乡镇人民政府备案。业主委员会应当向全体业主公布业主大会议事规则、管理规约。建设单位应当在商品房销售或者安置房交付前制定临时管理规约。业主、非业主使用人应当遵守法律法规、临时管理规约、管理规约的规定。管理规约对物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力，由业主委员会、物业管理委员会负责组织和监督。下一步，将在业委会备案、前期物业招投标等环节继续加强完善管理规约、临时管理规约的制定与落实，进一步强化小区的自治能力和自治程度，提升先期矛盾纠纷防范化解能力。

以上办理情况，如有不同意见，请与我们联系。联系人：陈德泽，电话：13819783666。

苍南县住房和城乡建设局

2024年7月10日