苍南县住房和城乡建设局关于县政协十一届三次会议第150号提案的答复函

任远委员：

您在县政协十一届三次会议期间提出的关于“提高物业服务和管理水平，打造优质小区提升居民生活品质”的提案，县政府已交由我单位办理，现将办理情况综合答复如下：

一、基本情况及现状分析

（一）苍南县物业企业收费标准。2023年，县住建局对全县98个物业小区物业服务收费标准进行调查，物业服务费2.5元/月·㎡以上的小区12个，2.0~2.4元/月·㎡的小区6个，1.5~1.9元/月·㎡的小区42个，1.0~1.5元/月·㎡的小区32个，1.0元/月·㎡以下的小区6个。苍南县住宅小区物业服务费1.0~1.9元/月·㎡的小区数占比约3/4，整体收费标准低于2.0元/月·㎡。

（二）物业企业准入门槛问题。2016年底，国务院决定取消物业企业资质制度，改由建设部门会同其他部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。从物业企业设立看，没有规定人员、业绩的刚性要求，部分物业企业整体服务水平不高，人员配备不足、人员综合素质较低，保安、保洁、保绿等基本服务不到位，影响了小区环境和居住质量。

（三）针对提案中提到的物业管理体制不健全、消防安全管理、保洁、保安、保绿等物业企业管理服务不到位等问题。县住建局通过一系列举措，规范全县住宅物业管理活动，提升我县物业管理整体水平。

一是健全完善长效机制，提升物业管理水平。

2023年，县住建局印发《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，对全县范围内从事住宅物业服务活动的物业服务企业进行考核，考核企业数39家，涉及住宅小区92个，进一步规范全县住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，提升物业行业水准。

2024年1月，县住建局印发《苍南县普通住宅物业服务等级指引》，指导督促县物业协会、各物业服务企业贯彻落实，以规范物业服务行为，提升我县物业管理整体水平。

二是强化小区消防安全管理，督促物业企业落实职责。

2023年以来，县住建局制定印发《关于开展物业小区高层建筑消防安全“百日攻坚”专项行动的通知》《高层建筑消防安全集中除患攻坚大排查大整治行动实施方案》《关于切实做好全国两会期间消防安全工作暨开展“蓝剑”3号集中行动的通知》《关于开展高层建筑消防安全“畅通行动”的通知》等文件，并开展相关工作。县住建局全年出动3855人次开展消防安全管理日常检查和专项行动，重点针对消控室值班人员未持证上岗、消防车道和登高场地被占用，疏散通道、楼梯、管道井堆放杂物，电动车乱停放、乱充电等现象，督改隐患632处，发放整改通知书78份，约谈物业项目经理33人次。“蓝剑”3号行动以来，各物业小区开展高层建筑“三大行动”，其中“关门行动”关闭防火门40389处、张贴标语25264份，“清底行动”清理架空层、安全出口479处、张贴标语679份，“破窗行动”拆除防盗窗6扇、宣传教育4335人次。开展“畅通行动”，严查建筑架空层、疏散通道、安全出口等重点部位违规停充电动自行车、违规堆放易燃可燃杂物等突出隐患，畅通消防安全通道。

制定印发《苍南县物业小区群防群治巡防工作方案》，组织召开“物业小区群防群治巡防工作部署会议”，各物业小区成立98支巡防队伍、义务巡防人员685人，积极贯彻落实小区群防群治巡防工作要求。通过压实物业企业责任，发挥“人防、技防、物防”相结合的工作机制，做到三防互补，对重点区域、重点问题重点防范，重点检查薄弱环节，建立治安管理底数台账资料，切实履行秩序维护职责。

三是深化小区文明创建，提升居民居住品质。

2024年，根据《苍南县文明城市创建“六大专项”提升行动方案》，县住建局印发《苍南县物业小区文明创建工作实施细则》，召开“物业小区文明创建工作部署会”。实行“4+12+73”三级网格制度，住建网格员下沉一线巡查，指导物业企业开展文明创建工作。实行“红黑榜”制度，严格考核晾晒。推行“部门考核+多方督导”考评机制，邀请县政协委员、联合县物业协会，对文明创建工作开展情况进行监督指导，发挥各界监督作用。县住建局以物业小区文明创建为工作抓手，迅速开展住宅小区专项提升行动，提高物业服务和管理水平，不断提升居民生活品质。

行动以来，县住建局发布《苍南县物业小区文明创建工作简报》6期，《苍南县物业小区文明创建“红黑榜”情况通报》6期。各网格员累计出动900余人次，检查累计发现问题1100余处。县物业指导服务中心联合县物业协会随机抽查暗访，并邀请县政协委员对文明创建工作开展情况进行监督指导，发布《苍南县物业小区文明创建督查通报》6期，累计发现并督促整改问题166处。县物业指导服务中心约谈物业小区管理处负责人15人次。

（四）物业管理市场竞争机制及前期物业招投标。

在前期物业招投标中，评标委员会根据法律法规规定，按照招标文件的评标标准和评标方法，从信誉标、技术标、现场答辩三个方面开展评标工作。评标标准并非完全唯“等级标准、纳税标准、物业项目标准”论，部分项目并不一定包含纳税标准等内容。2023年以来，县住建局依法依规，按照《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《温州市物业管理项目招标投标办法》等文件要求，指导、监督云起春晖里、翠湖锦园、星茂天成苑、溪山云庐等9个建设项目前期物业招投标，保护招标投标当事人的合法权益，严格把好小区物管企业进驻招标关，促进物业管理市场的公平竞争。

另外，根据2023年县住建局开展的企业星级评定工作结果分析，考核涉及92个备案住宅小区，涉及管理的物业企业数量39家，其中苍南县本地企业数18家，苍南县本地企业服务小区数53个，占比57.6%。在各等级星级企业中，苍南县本地企业占该等级星级企业数比例分别为五星级50%，服务小区数1个；四星级38%，服务小区数29个；三星级50%，服务小区数17个。本地企业在市场竞争中，市场份额并非完全处于劣势。

（五）物业企业收费开票问题。

由于部分物业管理企业和业主的发票开票意识不强，部分物业管理企业没有主动给业主开具发票情况目前确实存在。针对此问题，县税务局开展了一系列工作：

一是开展物业管理类企业税收数据分析。筛查出我县税务登记的物业管理企业172户（含50户分支机构），2023年度营业收入超100万的企业62户，其中一般纳税人17户。并对企业申报的税收数据和住建部门提供的楼盘情况进行应税情况分析。

二是发票开具情况分析。根据物业管理企业的规模和服务业主的数量，分析出可能存在发票开具不足情况物业管理公司。

三是开展实地调查走访。自5月份以来，县税务局由县局、分局人员组成税收政策辅导小组，对灵溪镇范围内的重点物业企业，如苍南县新管家物业服务有限公司、温州瞪羚物业服务有限公司、浙江金钥匙物业服务有限公司、浙江乾诚物业管理有限公司、浙江新概念物业管理有限公司、浙江壹加和物业管理有限公司等9户企业涉及的50余个楼盘，上门开展涉税情况调研和税收政策辅导，对部分存在未按规定开具发票等违规违法行为的企业严明税收规定，要求即时进行整改。对相关企业提出3点整改要求：①对未开足额开具发票的企业，2024年收取物业费时必须全额开票，对1-5月份已经收取未开票的进行补开。②对2023年度收入申报情况进行自查，未足额申报的本月底前完成自查补报。③整理上报该企业负责管理的楼盘及收费明细，报备应收收入数额、已申报金额、未收取物业费的金额，同时提供未收取物业费的业主清册。

四是下一步举措：①6月底前，制定物业管理企业的行业税收管理办法，对纳税人的发票开具、纳税申报、税收优惠落实情况进行税收规范化管理，提高纳税人的税法遵从度。②加强日常税收管理，组织税务干部上门或召开座谈会等形式，对物业企业进行税收政策辅导，帮助企业提高业务能力和对税收优惠政策的理解能力。③加强企业涉税风险的核查。对小部分存在涉税风险较大的企业开展风险评估，进一步提高税收的公平性。

二、下步计划

（一）多方参与治理，推动“物业管理”到“小区治理”跃升。

一是优化基层管理组织体系。理顺物业管理与社区治理的关系，建立健全县、乡镇、社区三级管理体系，加强乡镇、社区负责日常物业管理工作力量配备。指导推进业主大会、业主委员会组建，抓好物业服务企业、业主委员会党组织建设，打通行业管理与社会治理“最后一公里”。

二是助推物业服务与基层治理融合。贯彻落实国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》、温现社办《党建引领社区、业委会和物业服务企业三方协同共治行动工作方案》文件精神，完善党建引领社区居委会、业委会、物业服务企业三方协同共治机制，加强党组织对业委会和物业服务企业的领导指导，推进业委会规范化、制度化建设，严把业委会人选关；推动物业企业主动融入基层治理，引导物业服务企业、物业服务人员参与社区治安管理、公共服务、防汛防台等涉及居民群众切身利益的基层治理工作，组织社区居民有序参与社区治理、共建美好家园，协调解决物业、业主委员会、业主矛盾纠纷，促进物业管理问题就地化解，推动形成乡镇党工委统领、社区党组织领导、小区党组织引领、业委会和物业为基础、党员群众互联互动的工作格局。

（二）加强行业监管，推动“粗放管理”到“精细治理”跃升。

一是加快物业数字化项目推广。根据“舒心住E管家”平台测试阶段的使用感受和实际需求，对平台功能进行全方位的升级，并开放县委组织部、属地社区、消防、行政执法等部门端口，引导多元力量参与小区治理，发挥社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治作用，协调解决物业、业委会、业主矛盾纠纷，促进物业管理问题就地化解，充分发挥平台作用。在“盛世名门”“柏悦府”开展试点项目，并督促全县所有物业小区开通平台账号，进行使用推广。

二是规范住宅小区公共收益管理。根据省建设厅《住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理行动方案》、市现社办、市住建局《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的意见》等文件，2024年5月，县现社办、县住建局印发《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的方案》，着眼提升小区治理水平，持续推进党建引领社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治攻坚破难，开展全县住宅小区公共收益来源摸排，进一步健全完善住宅小区公共收益使用管理制度、财务审计制度、公示公开制度等基本制度，全面规范住宅小区公共收益使用管理。

三是加强服务收费双公开监管。根据《苍南县普通住宅物业服务等级指引》（《普通住宅物业服务收费标准（参考）》《苍南县普通住宅物业服务内容与标准（参考）》）,指导物业协会监测、公布物业服务成本信息和计价规则，量化服务内容，明确收费标准，推动形成“质价相符、按质论价、质优价优”的市场机制，从而规范服务行为，提升服务质量；同时，加强物业服务企业收费标准和服务内容的公开监管工作，及时督促企业按照法律法规及时落实“双公开”工作，以案说法，对不予配合的企业作为典型进行立案查处。

（三）强化服务意识，推动“被动服务”到“主动互动服务”跃升。

一是培育企业文化。指导物业企业开展物业服务活动，丰富文化互动，营造节日氛围，加强安全防范，筑牢安全根基。例如，2024年春节，组织各物业企业在春节期间开展小区“物业服务周”活动。春节期间，各企业开展剪纸、捣年糕、猜灯谜、送春联、幼儿画画等文化活动，反诈宣传、入户维修、清洗地毯纱窗等便民活动，消防演习、节前检查等安全防范活动，累计开展各项活动132次，参与党员数2000余人，参与志愿者200余人，惠及居民3万余人。通过开展各类物业服务活动，融洽企业与业主关系，不断推进物业管理服务深度融入基层社会治理。

二是强化责任落实。今年以来，我们针对物业小区开展了“迎新春、优环境、享健康”爱国卫生”“高层建筑消防安全集中除患攻坚大排查大整治”“群防群治巡防”“蓝剑3号”“电动自行车消防安全突出风险专项整治”等行动，并向全县业主发出了《致全县广大小区业主文明过新年的一份倡议书》。安全生产责任重于泰山，我们将紧盯安全生产不松懈，督促物业企业依法履行消防安全职责，深刻认识安全防范工作的重要性，加强消防安全日常工作，严格落实常态化巡查检查，签订《消防安全责任书》，明确管理目标，落实消防责任，强化企业“安全责任意识”。

三是增强安全意识。积极树立“群众过节，干部过关”的工作意识，守住安全底线，督促物业企业依托“舒心住E管家”、微信、梯视、LED宣传栏等宣传渠道，广泛开展动火用电、火场逃生自救、交通出行、防电诈、防溺水等有针对性的知识宣传和提示，提升业主消防安全防范意识和自防自救能力；同时加强员工安全生产业务培训，聚焦现场隐患排查、岗位安全操作、自救逃生、个体防护、警示教育等，突出培训实用实效，定期组织开展实战应急演练，提升疏散逃生避险意识能力，做到“人人能自救、个个会逃生”。

以上办理情况，如有不同意见，请与我们联系。联系人：陈德泽，电话：13819783666。

苍南县住房和城乡建设局

2024年7月10日