苍南县住房和城乡建设局关于县政协十一届三次会议第138号提案的答复函

缪存昶委员：

你们在县政协十一届三次会议期间提出的关于“创新物业管理模式构建新型和谐社区”的提案，县政府已交由我单位会同县委组织部办理，现将办理情况综合答复如下：

一、基本情况及现状分析

截至2024年5月，全县备案住宅小区105个，总建筑面积约860万㎡，住宅建筑面积约560万㎡，总计楼栋约1200幢，其中高层约640幢，总户数约5万户，小区内常住人口约11.3万人，81个小区成立业委会、物管会，涉及物业公司43家。其中，交付使用15年以上小区13个。

2016年底，国务院决定取消物业企业资质制度，改由建设部门会同其他部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。物业企业未设立准入门槛，没有专业人员、业绩等刚性要求，导致行业管理缺乏有效抓手，行业乱象增多，物业市场整体服务水平不高。

《浙江省定价目录》（2018年版）（2022年版）明确市辖区内普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价，县级普通住房的前期物业服务收费及其他物业服务收费未作明确，实行市场调节价。

《温州市物业管理条例》也明确街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。但实际情况是大部分乡镇、社区未明确小区、业委会管理专职工作人员，同时也缺乏相应的业务培训，大大降低工作效率和处理能力，县住建局也多次向有关领导、部门反映以上情况，但未得到有效解决。

进一步健全党组织领导下的小区治理机制，规范住宅小区业主共有资金管理，2022年，温州市现社办制定了《温州市住宅小区“业财代理”工作指导规则（试行）》；2024年，浙江省纪委将住宅小区公共收益管理不规范问题纳入“漠视侵害群众利益问题专项治理”，省、市住建部门印发《住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理行动方案》，市现社办、市住建局印发了《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的意见》，县现社办、县住建局印发了《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的方案》，以规范住宅小区公共收益管理。

二、已开展的主要工作

2023年，县住建局制定印发《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，以进一步规范全县住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，提升物业行业水准。对全县范围内从事住宅物业服务活动的物业服务企业进行考核评分，考核企业数39家，涉及住宅小区92个，其中星级评定结果为五星级企业2家，合计在管小区数2个；四星级企业21家，小区数55个；三星级企业12家，小区数28个；二星级企业4家，小区数7个。

2024年1月，县住建局根据《温州市物业管理条例》《浙江省定价目录》规定，对全县物业小区物业服务收费标准进行调查，并结合省市县文明创建、垃圾分类、消防安全等工作要求，制订印发了《苍南县普通住宅物业服务等级指引》（《普通住宅物业服务收费标准（参考）》《苍南县普通住宅物业服务内容与标准（参考）》），指导督促县物业协会、各物业服务企业贯彻落实，以规范物业服务行为，提升我县物业管理整体水平。

2023年，根据省厅“红色物业”创建要求，县住建局积极推进“红色物业”试点小区创建工作，完成瑞和家园、绿城玉兰花园等2个小区省级“红色物业”创建。同时，深入创建市级示范性小区工作，联合物业协会，全面发动物业企业积极参与示范性小区创建，完成新天地锦园等7个市级示范性物业创建工作，推进绿城玉兰花园等3个市级示范性物业创建复验工作，持续推动全县物业管理服务水平整体提升。另外，继续开展物业服务企业信用申报评定，加强物业服务企业事中事后监管，建立健全物业服务行业信用评价体系，完成113个小区（是否改成92个）省级物业信用平台录入工作。

根据省纪委《2024年深入开展漠视侵害群众利益问题专项治理工作方案》、省建设厅《住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理行动方案》、市住建局《住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理行动实施方案》、市现社办市住建局《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的意见》等文件要求及精神，2024年5月，县现社办、县住建局印发了《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的方案》，持续推进党建引领社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治攻坚破难，全面规范住宅小区公共收益使用管理。截至5月底，各乡镇按照省市县方案要求完成全县125个住宅小区清资核产及住宅小区公共资产、资金系统信息数据录入工作，乡镇、社区逐一核查确认辖区系统信息数据。6月15日前，完成住宅小区公共资产、资金系统信息数据审核确认工作。5月23日，县住建局联合乡镇社区对晨光尚品、滨湖锦园等小区开展实地核查，指导业委会做好住宅小区公共收益管理工作。

三、下步计划

（一）多方参与治理，推动“物业管理”到“社区治理”。

一是优化基层管理组织体系。理顺物业管理与社区治理的关系，建立健全县、乡镇、社区三级管理体系，加强乡镇、社区负责日常物业管理工作的力量配备，建立健全居住社区综合治理工作制度，指导推进业主大会、业主委员会组建，探索建立业委会成员年度考核评价机制，抓好物业服务企业、业主委员会党组织建设，打通行业管理与社会治理“最后一公里”。

二是积极推行“共同缔造”理念。按照“共建共享共治”的要求，强化基层党建引领，健全基层自治，积极建立“网格员+网格党建”环境治理网络，采取网格员包楼道、党支部包网格区、党员认岗等模式，推进小区改造治理。结合改造，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，促进改造后的小区实现自我管养。

三是细化三方协同操作规程。推行社区、业委会和物业服务企业三方“每月一例会、每年一述职”制度，一般每月由社区组织三方协同会议，年底组织三方向党组织和居民述职，推动联社领导、驻社干部参加三方协同会议，畅通“小区—社区—乡镇”的事项传导链条。

（二）强化党建引领，构建业主委员会良性运营体系。

一是优化业主委员会配置。各乡镇要指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选组，对业主委员会成员人选进行全过程把关，提高业主委员会成员中的党员比例。加强对业主委员会成员岗前法律法规和业务培训，提高依法依规履职能力。

二是规范业主委员会运行。严格执行业主大会决议，推动业主大会建立业主委员会换届审计、重大事项事前审议、公共收益支取审批等制度，以制度规范业委会日常运行。业主委员会要定期参加社区、业主委员会、物业服务企业三方会议，研究讨论小区管理服务事宜。

三是加强业主委员会监督。业主委员会应定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，住建、乡镇等单位应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

四是全面规范住宅小区公共收益管理。县住建局根据省市文件要求印发了《关于深化党建引领三方协同共治规范住宅小区公共收益管理工作的方案》，着眼提升小区治理水平，持续推进党建引领社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治攻坚破难，开展全县住宅小区公共收益来源摸排，进一步健全完善住宅小区公共收益使用管理制度、财务审计制度、公示公开制度等基本制度，全面规范住宅小区公共收益使用管理。

（三）创新管理模式，加快推广数字化物业管理平台。

2023年，县住建局开发建设了“舒心住E管家”物业数字化项目，利用数字赋能通过线上监督管理、线上表决议事、线上下单报事等32项功能，形成党组织统领下，社区、业委会、物业公司、小区居民和志愿者共同参与的多元共治机制，推动物业服务线上线下融合发展。目前，已经组织全县物业服务企业开展系统介绍与应用使用培训，并联合县委组织部开展“舒心住E管家”系统使用指导；并根据“舒心住E管家”平台测试阶段的使用感受和实际需求，对平台功能进行全方位的升级，并开放县委组织部、属地社区、消防、行政执法等部门端口，引导多元力量参与小区治理，发挥社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治作用，协调解决物业、业委会、业主矛盾纠纷，促进物业管理问题就地化解，充分发挥平台作用。在“盛世名门”“柏悦府”开展试点项目，并督促全县所有物业小区开通平台账号，加快物业数字化项目推广。

以上办理情况，如有不同意见，请与我们联系。联系人：陈德泽，电话：13819783666。

苍南县住房和城乡建设局

2024年7月10日