苍南县住房和城乡建设局关于县政协十一届三次会议第81号提案的答复函

李先真委员：

您在县政协十一届三次会议期间提出的关于“着力推进我县物业服务业规范化发展”的提案，县政府已交由我单位会同县委组织部、县税务局办理，现将办理情况综合答复如下：

一、基本情况及现状分析

截至2024年5月，全县备案住宅小区105个，总建筑面积约860万㎡，住宅建筑面积约560万㎡，总计楼栋约1200幢，其中高层约640幢，总户数约5万户，小区内常住人口约11.3万人，81个小区成立业委会、物管会，涉及物业公司43家。其中，交付使用15年以上小区13个。

（一）关于物业服务企业带资进场、低价竞标等问题。

物业公司带资进场，属于不直接采取降低物业费，通过“补贴”的形式，在存量住宅项目的市场拓展中，进行“价格竞争”。“带资进场”的行为不受到法律法规以及相关制度的规范，是物业行业各企业之间的一种“价格竞争”的竞争方式。若物业企业带资进场后，为弥补带资进场的损失而降低服务质量，拒绝将资金账户与业主共管、接受业主监督资金使用，那很可能无法确保资金完全用于小区提升改善，这对于小区并非益事。

另外，根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》《浙江省定价目录》等文件，苍南县普通住房的物业服务收费实行市场调节价。

（二）关于物业企业从业人员队伍结构不合理，提供的物业服务和群众的需求不够匹配问题。

一是服务合同缺乏有效监督。物业服务成本最大部分是人员工资，从业人员文化程度、年龄直接与报酬待遇挂钩，物业企业在制作成本核算与报价时，已经考虑从业人员的文化程度、年龄等因素，物业服务费的标准直接决定物业服务从业人员的文化程度、年龄等，物业服务费标准高的小区，物业服务从业人员的文化程度普遍会高些，年龄也会偏轻，如玉兰花园、金麟府等；业委会与物业企业签订物业服务合同中也有明确人员条件要求，但正如提案所言，企业招工难用工难，难以招聘到符合合同要求的员工，导致部分员工和服务质量达不到合同要求，达不到业主预期，导致业主对物业服务满意度降低，产生欠缴现象，同时，业委会对物业企业的服务行为和服务质量缺乏有效监督，以致恶性循环加剧影响小区整体服务水平和质量。

二是物业企业无准入门槛。2016年底，国务院决定取消物业企业资质制度，改由建设部门会同其他部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。因此，物业企业设立没有专业人员、业绩的刚性要求，产生了部分整体服务水平不高的物业企业，存在配备不足、保安、保洁、保绿等从业人员老龄化，物业服务不规范、不到位，不仅影响了小区环境和居住质量，也影响我县物业服务整体水平。

（三）关于物业服务费用缴费标准和服务品质之间难以达成协调和匹配。

县住建局根据《温州市物业管理条例》等相关规定，对全县98个物业小区物业服务收费标准进行调查，其中，物业服务费2.5元/月·㎡以上的小区12个，2.0~2.4元/月·㎡的小区6个，1.5~1.9元/月·㎡的小区42个，1.0~1.5元/月·㎡的小区32个，1.0元/月·㎡以下的小区6个。为规范物业服务行为，提升我县物业管理整体水平，县住建局根据《温州市物业管理条例》，结合文明创建、垃圾分类、消防安全等工作要求，制定了《苍南县普通住宅物业服务等级指引》，包含《普通住宅物业服务收费标准（参考）》《苍南县普通住宅物业服务内容与标准（参考）》，为业主与物业服务企业协商物业费、新建物业小区招投标提供收费标准、服务内容等参考依据。

（四）关于业主委员会服务业主的职能未能充分发挥、小区物业管理未真正纳入社区建设等问题。

一是为加强住宅小区业主共有资金的收入和支出管理。推动住宅小区重大项目交易规范化、公开化、透明化，2023年，温州市现代社区建设暨“共享社·幸福里”建设领导小组办公室、市委组织部、市民政局、市住建局联合印发了《温州市住宅小区“业财代理”工作指导规则（试行）》《温州市住宅小区“业标街管”工作指导规则（试行）》，明确“业财代理”应当遵循党委领导、政府指导、业主自治相结合的原则，坚持权益不变、规范管理；“业标街管”应当遵循党委领导、政府指导、业主自治相结合的原则，尊重住宅小区招投标活动的主体和权益，保证招投标活动的自主性、独立性、完整性。

二是为加强对业委会人选资格条件的审核把关。进一步提高业委会队伍素质，根据《温州市物业管理条例》《温州市业主大会和业主委员会指导规则》和《苍南县小区业委会规范化建设实施方案》（苍现社办发〔2023〕4号）等文件要求，苍南县现代社区建设暨“共享社·幸福里”建设领导小组办公室建立了《业委会人选资格条件常态化联审制度》，明确了联审对象、联审内容、联审流程和组织领导，建立沟通协调机制，确保联审工作有序开展。

三是小区是社区的组成部分，应纳入社区管理。县住建局是物业行业的主管部门，并非小区的主管部门，《关于明确县住房和城乡建设局下属事业单位和派出机构的批复》（苍编〔2020〕2号）文件明确苍南县物业指导服务中心，为县住建局下属公益一类事业单位，经费形式为财政全额拨款，主要职责为协助做好全县物业行业的指导服务相关工作等。《温州市物业管理条例》也明确街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。但实际情况是大部分乡镇、社区未明确小区、业委会管理专职工作人员，同时也缺乏相应的业务培训，大大降低工作效率和处理能力，县住建局也多次向有关领导、部门反映以上情况，但未得到有效解决。

（五）关于政府部门对物业企业的政策支持不明显。

苍南县税务登记的物业管理企业172户（含50户分支机构），经县税务局逐户核查比对，未发现有物业管理企业存在税收优惠应享未享的情况，但存在日常税收管理中对纳税人税收政策辅导不全面的情况。

一是增值税优惠政策享受情况排查。我县物业管理企业属于增值税一般纳税人企业17户。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）的规定，物业管理归入现代服务中的商务辅助服务所包括的企业管理服务的范围内（即：现代服务—商务辅助服务—企业管理服务—物业管理）。因物业服务属于现代服务业，不归属于生活服务业，因此不符合《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）关于生产、生活性服务业纳税人2023年度增值税进项税额可加计抵减10%的规定。有申报营业收入的小规模纳税人125户，对纳税人2023年度及2024年1季度申报逐户核查比对，所有企业均按规定享受月销售额10万元以下免征增值税和适用3%预征率的预缴增值税项目减按1%预征率预缴增值税的税收优惠政策。

二是企业所得税优惠政策享受情况排查。所有物业企业（分支机构除外）中，除1户企业不属于小微企业外，其他各企业（分支机构除外）均属于小微企业，且均已按《国家税务总局关于落实小型微利企业所得税优惠政策征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第6号）的规定享受“所得额不超过100万的部分减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税”的规定。

三是其他税费优惠。在城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、残疾人就业保障金等物业管理企业所涉及的各项税（费）种的优惠上也进行了全面核查比对，未发现存在纳税人未享受相关优惠政策的情况。

四是开展上门税收政策辅导。自5月份以来，我局由县局、分局人员组成税收政策辅导小组，对灵溪镇范围内的重点物业企业，如苍南县新管家物业服务有限公司、温州瞪羚物业服务有限公司、浙江金钥匙物业服务有限公司、浙江乾诚物业管理有限公司、浙江新概念物业管理有限公司、浙江壹加和物业管理有限公司等9户企业涉及的50余个楼盘，上门开展涉税情况调研和税收政策辅导，促进了纳税人对相关税收法规的了解，保证纳税人享受税收优惠政策合法权益，同时也要求对部分存在未按规定开具发票等违规、违法行为企业进行即时整改。

五是县税务局计划于6月底前制定物业管理企业的行业税收管理办法。对纳税人的发票开具、纳税申报、税收优惠落实情况进行税收规范化管理，防范纳税人税收优惠政策落实不到位的情况。在日常管理方面，组织税务干部上门对物业企业进行税收政策的辅导，帮助企业提高税收业务能力和对税收优惠政策的理解能力。

二、下步计划

（一）开展物业企业星级评定。在2023年物业服务企业星级评定工作开展的基础上，全面升级2024年《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，由苍南县现代社区建设暨“共享社·幸福里”建设领导小组办公室牵头制定《苍南县物业服务企业星级评定管理办法（试行）》，县委组织部、县住建局、县文明建设中心、县综合行政执法局、县消防救援大队、属地乡镇、县物业协会等多家部门共同参与对文明创建、垃圾分类、消防安全、平安建设、三方协同共治等方面进行评定，并将评分结果用于物业行业市场竞争及信用评定。

（二）加强服务收费双公开监管。根据《苍南县普通住宅物业服务等级指引》（《普通住宅物业服务收费标准（参考）》《苍南县普通住宅物业服务内容与标准（参考）》），指导物业协会监测、公布物业服务成本信息和计价规则，量化服务内容，明确收费标准，推动形成“质价相符、按质论价、质优价优”的市场机制，从而规范服务行为，提升服务质量；同时，加强物业服务企业收费标准和服务内容的公开监管工作，及时督促企业按照法律法规及时落实“双公开”工作，以案说法，对不予配合的企业作为典型进行立案查处。

（三）指导行业协会加强自律建设。今年，县物业协会将进行换届选举，我局将根据提案建议，指导县物业协会建立健全行业制度，制定《苍南县物业服务行业诚信自律准则》和《苍南县物业服务诚信自律考核办法》，并将失信企业和失信行为上报省物业企业信用平台，并书面抄告县委组织部、县住建局、县招投标中心、乡镇等相关部门，多部门制约行业不当竞争行为，提高行业自律的执行力度和失信行为的影响力，强化物业企业增强竞争意识和“诚信自律”意识，进一步规范物业服务行业竞争行为，提升我县物业管理整体水准。

（四）构建业委会良性运营体系

一是优化业委会配置。各乡镇要指导成立业主大会筹备组、业委会换届改选组，对业委会成员人选进行全过程把关，提高业委会成员中的党员比例。加强对业委会成员岗前法律法规和业务培训，提高依法依规履职能力。

二是规范业委会运行。严格执行业主大会决议，推动业主大会建立业委会换届审计、重大事项事前审议、公共收益支取审批等制度，以制度规范业委会日常运行。业委会要定期参加社区、业委会、物业服务企业三方会议，研究讨论小区管理服务事宜。

三是加强业委会监督。业委会应定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，住建、乡镇等单位应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

（五）深化三方协同共治，提升物业服务整体水准。

一是确保物业企业优惠政策享受。《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）明确，物业管理归入现代服务中的商务辅助服务所包括的企业管理服务的范围内（即：现代服务—商务辅助服务—企业管理服务—物业管理），物业服务属于现代服务业。确保企业享受增值税优惠、所得税优惠、其他税费优惠，积极对接税务部门上门辅导税收政策，帮助企业提高税收业务能力和对税收优惠政策的理解能力。

二是助推物业服务与基层治理融合。完善党建引领社区居委会、业委会、物业服务企业三方协同共治机制，加强党组织对业委会和物业服务企业的领导指导，推进业委会规范化、制度化建设，严把业委会人选关；推动物业企业主动融入基层治理，引导物业服务企业、物业服务人员参与社区治安管理、公共服务、防汛防台等涉及居民群众切身利益的基层治理工作，组织社区居民有序参与社区治理、共建美好家园，推动形成乡镇党工委统领、社区党组织领导、小区党组织引领、业委会和物业为基础、党员群众互联互动的工作格局，协调解决物业、业主委员会、业主矛盾纠纷，促进物业管理问题就地化解。积极打造“红色物业”党建阵地，拟创2个省级“红色物业”项目。

三是优化基层管理组织体系。理顺物业管理与社区治理的关系，建立健全县、乡镇、社区三级管理体系，加强乡镇、社区负责日常物业管理工作力量配备。指导推进业主大会、业主委员会组建，抓好物业服务企业、业主委员会党组织建设，打通行业管理与社会治理“最后一公里”。

四是完善物业服务应急联动机制。指导推动乡镇、社区与物业企业建立突发事件应急联动机制，完善人防、物防、技防设施配备，应急物资储备、微型消防站及应急队伍组建，制定突发事件、灾害天气、公共卫生等应急预案，强化安全管理员、消控室值班人员持证上岗。加强日常安全隐患排查，每年开展应急演练及员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。

五是全面推动行业秩序整治。探索建立“党建引领+物业赋能+监管执法”小区治理新模式。强化物业对违规装修、违法搭建、消防通道堵塞等行为的发现、制止、上报职责，形成“物业吹哨、部门报到”常态化工作机制，打通城市基层治理“神经末梢”。各部门强化对涉及物业管理的行政处罚事项的落实，将“执法进小区”工作纳入各地法治政府工作考核内容，定期组织住宅小区联合执法活动，对违法行为，坚决采取“即查即处”措施，依托“双随机、一公开”，重点查处侵占公共收益、超合同约定收费、拒不退出物业服务项目等违规行为，依法规范行业秩序，形成部门齐抓共管的执法监管工作合力。

六是加快物业数字化项目建设推广。根据“舒心住E管家”平台测试阶段的使用感受和实际需求，对平台功能进行全方位的升级，并开放县委组织部、属地社区、消防、行政执法等部门端口，引导多元力量参与小区治理，发挥社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方协同共治作用，协调解决物业、业委会、业主矛盾纠纷，促进物业管理问题就地化解，充分发挥平台作用。在“盛世名门”“柏悦府”开展试点项目，并督促全县所有物业小区开通平台账号，进行使用推广。

七是提升物业小区智治水平。鼓励物业服务企业融合线上线下开展社区服务和增值服务。推动物业服务企业履行电梯、消防等设施设备运行维护和安全管理职责，主动安（加）装具备物联感知功能的系统，满足设施设备动态监测和预警，实现智能化运行维护和安全管理。推进全域智安小区建设，推动智慧安防系统建设和智能安防小区建设，为居民营造安全的居住环境。

以上办理情况，如有不同意见，请与我们联系。联系人：陈德泽，电话：13819783666。

苍南县住房和城乡建设局

2024年7月10日