苍南县2023年第2批土地征收成片开发方案公示

苍南县2023年第2批土地征收成片

开发方案公示

（总体概述）

苍南县人民政府

二〇二三年九月

一、背景与区域概况

（一）背景

1．政策背景

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法（修正案）》，自2020年1月1日起施行。新法新增第四十五条，采取列举的方式，明确可以征收土地的六种情形，其中第五项为：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。新土地管理法的修正，在土地征收制度上作出了重大变革，明确为了公共利益需要可以依法实施征收的情形，并提出了成片开发的概念。

2020年11月5日，自然资源部审议通过《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）。文件提出：县级以上地方人民政府应当按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并报省级人民政府批准。

2021年6月，浙江省自然资源厅印发《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》（浙自然资规〔2021〕3号）提出：成片开发方案批准后，市、县（市、区）人民政府应当按照土地征收计划，在二年内完成土地征收实施工作，最长不超过三年；因国民经济和社会发展计划调整或其他不可抗力等因素，导致批准的土地征收成片开发方案无法实施的，市、县（市、区）人民政府应当按照规定及时调整土地征收成片开发方案，并纳入下一年度土地征收成片开发方案申报材料，报原批准机关审批。

2022年3月，浙江省自然资源厅印发《关于做好土地征收成片开发方案编制与审核工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕299号），对成片开发方案提出新的要求，要求原则上单个片区规模不小于50亩，单个片区拟征收地块面积不得小于该片区范围面积的60%。

2023年3月，浙江省自然资源厅印发《关于进一步优化土地征收成片开发方案编制与审核工作的通知》（浙自然资厅函〔2023〕281号），对成片开发方案提出新的要求，进一步明确农转用报批时的土地征收范围必须位于成片开发片区范围内。

2．区域概况

苍南县位于浙江省的沿海最南端、濒临东海，与宝岛台湾遥遥相望。隶属于中国浙江省温州市，东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤,素有浙江“南大门”之称。苍南城区距温州市区81公里，距离省会杭州432公里，104国道自北而南穿越城区。地理位置和交通条件十分优越。总面积1261.08平方公里，海域面积3.72万平方公里，海岸线长155公里。年平均气温18℃，年平均降水量1670.1毫米。现辖16镇、2个民族乡，县政府驻灵溪镇人民大道。

3．经济社会发展情况

2022年是党的二十大召开之年，是奋进“十四五”、赶考共富路的关键之年，也是新一届政府开局之年。全县政府系统坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻落实习近平总书记“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的重要要求，按照省委省政府、市委市政府和县委各项决策部署，紧盯县第十次党代会和十一届人大一次会议确定的各项目标任务，高效统筹、精准发力、创新破难，经济社会发展稳的基础不断夯实、进的因素加速累积。全县实现地区生产总值427.6亿元，增长4.9%；一般公共预算收入30.3亿元，增长3.7%；城乡居民人均可支配收入分别为57465元、30322元，增长5.4%、7.1%；入选全国投资潜力、县域旅游综合竞争力和治理能力等百强县榜单，全县发展在多重压力中经受住了考验，展现了强大的韧性和活力。

2022年，全面落实“双减”政策，规范民办义务教育发展，新增公办园5所、新型公办园11所，公办园在园幼儿占比实现翻番。持续优化校网布局，完成14所中小学撤并融合，新投用中小学3所，义务教育公办学校教共体实现全覆盖，中高考再创佳绩。深入推进全省基层卫生健康综合改革实验区和基层中医药改革先行县建设，“5+14”公共卫生体系项目加快实施，县人民医院二期、县中医院、县妇幼保健院完成主体工程结顶，县三医顺利通过二甲评审，10家乡镇卫生院、50家智慧健康站集中投用。坚持以文铸城，建成“15分钟品质文化生活圈”65个，举办宋韵文化高峰论坛，霞关镇九凤老街入选中国华侨国际文化交流基地名单，苍南专题片亮相北京国际电影节。

4．资源禀赋

（1）水产资源

苍南县近海渔场种类繁多，经济价值高，海水养殖资源极为丰富，围塘养殖中国毛虾、文蛤、血蛤、青蟹；万亩滩涂养殖蜻子、坭螺、引紫菜等。内陆水面（淡水）养殖淡水毛虾、鲫鱼、鲍头鱼等淡水经济鱼类。丰富的资源为开发海洋、浅海、滩涂、淡水养殖、水产品深加工等，提供了极优越的资源条件。

（2）矿产资源

苍南县非金属矿产43处，17个种类，矿产有明矾石、高岭土、叶腊石等10多种。明矾矿石储量为16216万吨，占全国储量的80%，占全世界储量的60%，故该县的矾山镇有“世界矾都”之称。

（3）植被资源

主要以人工植被为主，主要有用材林、经济林、特产林、农田植被等。滨海地区以人工栽培植被为主、杂以少量耐盐性自然植被，主要有经济林、农田植被、沿海防护林等。丘陵山地以自然次生植被为主。

（4）旅游资源

苍南县旅游资源丰富，渔寮风景名胜区是AAAA级旅游区，主要包括渔寮沙滩、雾城岙沙滩两部分，是我国东南部沿海大陆架上最大、最平的沙滩之一，具有水碧、沙净、海阔、浪缓、石奇等特点；沙滩坡度小，沙质纯净柔细，松实适宜。

（二）编制依据

1．法律法规

①《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订版）；

②《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021修正版）；

③《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订版）；

④《中华人民共和国环境保护法》（2014修订版）；

⑤《基本农田保护条例》（2011年修正）；

⑥《中华人民共和国湿地保护法》（2022修正版）；

⑦《中华人民共和国森林法》（2019年修订版）。

2．规范性文件及技术标准

①《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）；

②《自然资源部办公厅关于印发〈国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知》（自然资办发〔2020〕51号）；

③《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）〉的通知》（浙自然资规〔2021〕3号）；

④《浙江省自然资源厅关于印发〈浙江省土地征收成片开发方案编制大纲及参考格式〉的通知》（浙自然资厅函〔2021〕450号）；

⑤《苍南县人民政府关于调整苍南县征地片区综合地价的通知》（苍政发〔2020〕24号）；

⑥《苍南县人民政府关于印发苍南县征收集体土地地上附着物和青苗补偿指导标准的通知》（苍政发〔2021〕1号）；

⑦《苍南县人民政府关于印发苍南县征收农民集体所有土地管理办法的通知》（苍政发〔2021〕13号）；

⑧《苍南县人力资源和社会保障局等四部门关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的通知》（苍人社〔2021〕17号）；

⑨《浙江省自然资源厅关于做好土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知》（浙自然资厅函〔2022〕299号）；

⑩《浙江省自然资源厅关于进一步优化土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知》（浙自然资厅函〔2023〕281号）。

3．相关规划计划

①《苍南县“三区三线”划定成果》（2022年9月批复版）；

②《苍南县国民经济和社会第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》；

③《苍南县2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划（草案）》；

④各相关控制性详细规划及其他有关法规、政策依据。

4．已有调查及统计成果

苍南县2021年度国土变更调查成果；

苍南县历年农转用报批数据；

2022年苍南县国民经济和社会发展统计公报。

（三）土地节约集约利用水平

1．土地节约集约利用水平及年度变化情况

根据浙江省建设用地供应动态监测系统，2018年苍南县供地面积为266.0995公顷，供地率为82.43%；2019年苍南县供地面积为34.0351公顷，供地率为48.83%；2020年苍南县供地面积为132.7436公顷，供地率为63.93%；2021年苍南县供地面积为130.0347公顷，供地率为69.71%；2022年苍南县供地面积为136.27474公顷，供地率为40.70%。

苍南县近五年平均供地率为61.12%，高于60%。

表1 苍南县2018-2022年度农转征供应进度汇总表

单位：公顷、%

2．批而未供、土地闲置规模及处置情况

2022年，清理“批而未供”土地5205亩（完成率200%），清理2009-2018年度“批而未供”土地820亩（完成率164%）；消化“供而未用”土地1907亩（完成率159%）；完成低效用地再开发1424亩（完成率178%）；完成盘活存量2243亩（完成率280%）；完成工业用地供应593亩（完成率148%）；完成做地储备223亩，收入土地出让金11.51亿元；2022年闲置土地均处置完成，土地闲置率为0。

3．各类开发区土地利用效率

浙江苍南经济开发区土地总面积1481.1968公顷，根据土地集约利用评价成果，工业（物流）企业固定资产投资总额1581132万元，二、三产业亩均税收52.11万元，工业（物流）企业亩均税收7.49万元。综合容积率0.55，建筑密度24.53%，工矿仓储用地综合容积率1.43，工矿仓储用地建筑密度70.33%。根据土地集约利用评价情况反馈，浙江苍南经济开发区在全省省级开发土地集约利用评价中各类指标均不低于全省平均值的65%，土地利用效率较高。

4．依法依规用地情况

根据苍南县2018-2022年度卫片执法情况如表2所示。

表2 苍南县2018-2022年度卫片违法数据统计

单位：个、公顷、%

其中，2018年苍南县初始违比为2.66%，相关政策核减后违比1.87%；2019年苍南县初始违比为8.58%，相关政策核减后违比0.58%；2020年苍南县初始违比为5.97%，相关政策核减后违比2.54%；2021年苍南县初始违比为12.41%，相关政策核减后违比1.97%；2022年苍南县初始违比为2.14%，相关政策核减后违比1.3%。

苍南县近五年违法用地相关政策核减后比例均低于5%，总体上按规划依法批准用地。

二、成片开发土地利用情况

（一）土地开发利用现状

1．土地征收成片开发的范围、面积、开发片区数量

本次成片开发方案涉及望里镇、金乡镇、藻溪镇、炎亭镇4个乡镇和1个园区共计5个片区，土地总面积为46.8989公顷，其中拟征收农民集体土地面积为24.7239公顷，占片区土地总面积的比例为52.72%。以工业功能为主导的片区有3个，以住宅功能为主导的片区有1个，以商住功能为主导的片区有1个。

根据控制性详细规划成果，各片区公益性用地均符合要求，其中以工业功能为主导的片区公益用地比例大于25%，其他片区公益用地比例均大于40%，符合公益用地比例要求。

各片区拟征收地块涉及项目均已纳入《苍南县2022年国民经济和社会发展计划执行情况与2023年国民经济和社会发展计划（草案）》，符合国民经济和社会发展规划。

2．土地利用现状地类

根据苍南县2021年国土变更调查成果分析，本次方案，农用地面积21.4010公顷，占总面积的45.63%（其中耕地面积为18.6669公顷，占总面积的39.80%）；建设用地面积22.9051公顷，占总面积的48.84%；未利用地面积2.5928公顷，占总面积的5.53%。

3．权属状况

从权属性质分析，本次方案，国有土地面积20.5707公顷，占总面积的43.86%；农村集体土地面积26.3282公顷，占总面积的56.14%。

4．开发建设状况

依据各片区实际开发状况分析，本次方案，已建成区面积6.9160公顷，占总面积的14.75%；在建区面积1.2691公顷，占总面积的2.71%；规划建设区面积38.7138公顷，占总面积的82.55%。

5．拟征收农民集体土地情况

本次方案，拟征收集体土地面积为24.7239公顷，占片区土地总面积的52.72%。其中，2023年计划征收23.7179公顷，占总征收土地面积的95.93%；2025年计划征收1.006公顷，占总征收土地面积的4.07%。

（二）“三线”管控要求符合情况

1．城镇开发边界合规性分析

本次方案全部位于苍南县国土空间总体规划经部确认启用的“三区三线”划定成果的城镇开发边界内的集中建设区。符合国土空间规划和用途管制的要求，均有合法有效的详细规划。

2．永久基本农田合规性分析

本次成片开发方案片区范围均不涉及占用永久基本农田。

3．生态保护红线合规性分析

本次成片开发方案片区范围均不涉及生态保护红线、自然保护地、生态公益林、饮用水源保护地。

（三）效益评估

1．经济建设方面

编制成片开发方案，通过土地征用、划拨和市场手段将土地资源配置到土地使用者手中，为城市发展储蓄了后备力量，为苍南经济的可持续、高质量发展与防范金融风险的能力提供坚实的后盾。同时可带来包括契税、土地增值税、企业所得税、印花税及城建税等在内的各项税收。通过合理配置区域公益性用地和非公益性用地比例，能够以高标准高规格统一实施成片开发，在保障各类公共事业项目的规划建设，不断提升区域价值。通过财政前期的投入创造招商引资条件，引入高质量项目进驻，有效促进苍南土地出让效益、长效经济产出效益及区域带动效应等，对推动苍南经济的高质量发展具有重大意义和作用。

（1）征地成本分析

征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、房屋、其他地上附着物和青苗等补偿费用以及农民社会保障金等。

①征收区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费。

按照《关于调整苍南县征地片区综合地价的通知》（苍政发〔2020〕24号）规定的征地区片综合地价补偿标准进行补偿。根据征地片区综合地价表和成片开发方案内拟征收集体土地面积，测算出本次成片开发方案拟征收集体土地总价。如表4、表5所示。

表4 苍南县征地区片综合地价表

单位：万元/亩

表5 苍南县各乡镇片区征地价格预估表

单位：亩、万元

本次土地征收成片开发方案涉及耕地、除林地外的其他农用地和建设用地面积317.77亩，补偿金额为1891.63万元；涉及林地、未利用地面积53.07亩，补偿金额为203.87万元，合计为2095.5万元。

②房屋、其他地上附着物和青苗等补偿费用。

建设用地地上房屋（包括房屋基底占地）以征地补偿安置方案批准之日为价值评估时点，给予货币补偿或者产权调换，补偿方式由不动产产权人选择。具体补偿和安置办法根据县人民政府的相关文件执行，结合历年房屋补偿情况测算，本次成片开发方案涉及房屋约300间，预计房屋补偿金为10500万元。

其他地上附着物和青苗补偿费采取货币补偿的方式予以一次性处理，补偿标准按《苍南县人民政府关于印发苍南县征收集体土地地上附着物和青苗补偿指导标准的通知》（苍政发〔2021〕1号）文件执行。根据历年补偿分析，平均成本约为1.0万元/亩，主要测算耕地和园地，本次成片开发涉及到的地上附着物和青苗补偿费约为146万元。

③被征地农民社会保障。按照《苍南县人民政府关于印发苍南县征收农民集体所有土地管理办法的通知》（苍政发〔2021〕13号）执行，被征地农民社会保障按征收集体农用地面积每亩22.5万元缴纳。根据征收集体农用地面积，每亩核给被征地村农村集体经济组织参加被征地农民社会保障人数，耕地为每亩2.5人，一般农用地为每亩1人。本次方案涉及拟征收耕地面积146亩，一般农用地22亩，核定后本方案参加被征地农民社会保障人数387人，费用为8708万元。

综上所述，总的成本约为21303.5万元。

（2）产出收益评估

收益方面主要包括计划出让的土地出让金和项目建成后长期经济产出两方面。根据各片区乡镇历年土地出让地价和成片开发方案内各类项目土地出让地价和出让面积，分析土地出让总收入。本次成片开发方案拟征收土地开发主要用于工业和住宅。

本次成片开发方案计划征收涉及工业用地面积共151.97亩，土地出让总价为5592.33万元；住宅用地面积共74.07亩，土地出让总价为25134.3万元；商业用地面积共26.60亩，土地出让总价为5550.80万元。

综上所述，本次成片开发方案中拟开发项目土地收益约36277.43万元。各乡镇出让价格如表6、表7所示。

表6 苍南县区片出让地价表

单位：万元/亩

表7 苍南县各区片项目出让价格预估

单位：万元

（3）后期建设情况

通过完善相关市政基础设施、商业商服配套，创造更多就业岗位，进一步推进苍南县产业发展，带动当地经济快速发展。后期要建设的基础设施主要为道路交通、绿地与开敞空间和公共服务设施为主，总面积为161.03亩，亩均投资约为15万元，预计需投入建设资金约2415.38万元。

通过成片开发方案的实施，将盈余资金12558.55万元。苍南县成片开发国民经济效益相对较好，片区建设经济盈利能力和抗风险能力相对较强，经济效益良好，适宜推进成片开发。

2．社会发展方面

本次成片开发的实施将创造新的就业机会，加快苍南县城镇化进程步伐，促进科技、教育、文化、卫生等各项社会事业的迅速发展。随着企业的入驻，带动区域第三产业的发展，原从事农业生产的居民就业渠道得以拓宽，既增加了农民的收入，也解决了部分剩余劳动力的就业问题。本方案建设实施后，尤其工业园区建好投产，工厂招工，可为当地居民提供约800个就业岗位，在一定程度上缓解当地居民就业问题，提高当地居民的收入。另外，可带动周边村庄发展附属产业，增加集体经济收入。

3．生态环境方面

本成片开发方案的实施，有效增加绿地和开敞空间，注重减少水污染、保持水土、涵养水源、降低噪音，改善项目区生态环境，实现区域人与自然和谐共生。加强耕地特别是基本农田保护，不占用永久基本农田，不涉及各类自然保护区、生态红线和城市饮用水源保护地和重要环境敏感区。对不符合产业规划、环境污染严重、资源消耗高的项目不予准入，引导企业节能降耗、降本增效。经营性建设项目内布置绿地，修建雨污管道，推进污水处理设施提标建设，增强截污治污能力，维护施工扬尘成效，改善周边地区生态环境，实现生态效益和经济效益双赢。

4．土地集约高效利用方面

土地利用强度稳步提升。苍南县密切跟踪项目的投资强度、土地产出率，严格要求建筑容积率、建筑密度，做好项目节约集约用地评价，促进项目提高用地效率。苍南县工业用地综合容积率约1.0，建筑密度约30%，建设用地利用方式更趋集约。

产业用地投入产出效益持续向好。苍南县工业用地固定资产投入强度约200万元/亩，工业用地地均税收约14万元/亩。产业用地投入产出效益逐年提高，土地利用经济效益进一步显化。

土地管理绩效相对稳定。通过“控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”，全面落实国家土地政策措施，实现以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，为地方发展创造了平台。苍南县采取差别化用地政策，减少无效和低端土地供给，保障新产业、新业态用地，降低土地取得成本，支持新业态发展。

三、已批准方案实施情况

（一）分年度成片开发方案批准情况

苍南县2021年土地征收成片开发方案于2022年3月22日经浙江省人民政府批准实施，批准文号为“浙土成片(3303)[2022]8号”，共涉及18个开发片区，成片开发片区总规模224.3953公顷，计划征收集体土地面积122.6016公顷。

苍南县2022年土地征收成片开发方案于2022年10月17日经浙江省人民政府批准实施，批准文号为“浙土成片(3303)[2022]13号”，共涉及6个开发片区，成片开发片区总规模65.0295公顷，计划征收集体土地面积45.4913公顷。

苍南县2023年土地征收成片开发方案于2023年5月31日经浙江省人民政府批准实施，批准文号为“浙土成片(3303)[2024]4号”，共涉及17个开发片区，成片开发片区总规模177.5277公顷，计划征收集体土地面积131.2071公顷。

（二）已批准方案的实际实施进度和年度计划完成情况

苍南县2021年已批准实施的土地征收成片开发方案中，批准计划征地总面积122.6016公顷，目前已实施完成征地总面积65.8259公顷，执行比例53.69%。其中，2021年批准计划征地28.4711公顷，目前已完成实施征地面积25.5520公顷，执行比例89.75%；2022年批准计划征地93.1200公顷，目前已完成实施征地面积40.2739公顷，执行比例43.25%；2023年批准计划征地1.0105公顷，目前尚未实施征收。本方案实施过程中已支付征地资金5195.8468万元，已拆迁农村房屋户数440户，已完成房屋安置户数288户，已安排被征地农民养老保障人数1534人。

苍南县2022年已批准实施的土地征收成片开发方案中，批准计划征地总面积45.4913公顷，本方案均为计划2022年度实施征收，目前已实施完成征地总面积22.1177公顷，执行比例48.62%。本方案实施过程中已支付征地资金702.1206万元，已拆迁农村房屋户数7户，尚未完成房屋安置，已安排被征地农民养老保障人数251人。

苍南县2023年已批准实施的土地征收成片开发方案中，批准计划征地总面积131.2071公顷，其中，2023年计划征收37.0625公顷；2024年计划征收72.7589公顷；2025年计划征收21.3857公顷。目前尚未实施征收。

未完成年度计划主要为面积较大的项目，征地开展的过程中影响的因素较多导致总体进展较慢，此外受用地计划指标限制，指标优先用于了保障重大项目和社会保障性项目。

四、成片开发方案征求意见情况说明

本次成片开发方案拟征收集体土地涉及望里镇马鞍村等11个行政村集体，权属明晰。已召开村民代表会议充分征求拟征地农村集体经济组织和农民的意见，经三分之二以上村民代表同意实施征收。

表4.1 土地征收成片开发方案片区情况汇总表

单位：公顷（0.0000）、%（0.00）

表4.2 拟申请土地征收成片开发方案基本信息表

单位：公顷（0.0000）、%（0.00）、个

表4.3 拟调整已批准土地征收成片开发方案基本信息表

单位：公顷（0.0000）、%（0.00）、个