关于苍南县金乡镇城西区块CX-03-07a等地块控制性详细规划修改必要性的公告

  • 发布日期:2023-12-29
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关于苍南县金乡镇城西区块CX-03-07a等地块控制性详细规划修改必要性的公告

《苍南县金乡镇城西区块CX-03-07a等地块控制性详细规划修改论证报告》由苍南县设计研究院研究论证,根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求,现将《苍南县金乡镇城西区块CX-03-07a等地块控制性详细规划修改论证报告》草案向社会公示。

请社会各界人士广泛参与,并提出建设性建议,以进一步修改完善,关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织,请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局,我局将根据公示反馈意见整理后,提供给设计单位作进一步完善。

公示时间:20231229日——2023115日(共10个工作日)

邮寄地址:苍南县自然资源和规划局209(苍南县灵溪镇江滨路188号)

邮政编码:325800

联系电话: 0577-64759238

公示内容如下:

一、 修改背景

《苍南县金乡镇城西区块CX-03地块控制性详细规划》编制于202210月,报批于202211月,该控规的编制主要是基于当时的建设需要,原规划在地块的东侧规划了商业用地,拟作为商业综合体,西侧规划了二类城镇住宅用地。但由于市场瞬息万变,尤其后疫情时代,随着线上电商平台的不断涌现,为人们的生活提供了极大了便利,使得商业综合体的生存与竞争压力越来越大,金乡镇政府结合现阶段土地开发需要,对CX-03-07a等地块的用地布局再次进行深化,故在此背景下,特编制该地块控制性规划修改论证报告。

二、项目概况

(一)地块位置

本次规划修改地块位于龙金大道和梅岭脚河交叉口的西南面,为《苍南县金乡镇城西区块CX-03地块控制性详细规划》中的CX-03-07aCX-03-07bCX-03-07c地块,其中CX-03-07a地块用地性质为商业用地,CX-03-07bCX-03-07c地块用地性质均为二类城镇住宅用地。

(二)地块现状

目前CX-03-07aCX-03-07bCX-03-07c地块的用地构成主要为水田及河流水面,其中水田占据大部分用地,现种植着水稻;河流水面处在CX-03-07c地块的西侧沿路位置,为梅岭脚河的分支水系,为断头河。三个地块用地构成简单,整体地势平坦,无任何建(构)筑物,开发建设条件较好。

(三)地块周边建设现状

目前地块周边已实施建设的道路仅为龙金大道,其余规划道路均未施工建设。该路段的龙金大道现状车行道宽度约35米,车流及人流均较大。

本次规划修改地块的东面为金乡镇行政中心及已建的高层住宅小区,高层住宅小区有苍南金墅湾及金海名都等,为较高品质的住宅小区。地块的北面为梅岭脚河,与梅岭脚河相邻的为已建的高层住宅小区——金城豪庭。地块的南面及西面尚未进行开发建设,目前为农用地。

三、原规划概况

《苍南县金乡镇城西区块CX-03地块控制性详细规划》于202211月编制完成。CX-03地块位于苍南县金乡镇西南部,南靠金发路,东临龙金大道,西、北侧为未建设地块,规划用地面积178686.56平方米。本次规划修改地块原控规控制指标如下:

CX-03-07a地块规划用地性质为商业用地,总用地面积为25474平方米,容积率为2.0,建筑密度为43%,绿地率为20%,建筑限高为80米。原计划为城市综合体用地。

CX-03-07b地块规划用地性质为二类城镇住宅用地,总用地面积为3729平方米,容积率为1.6,建筑密度为32%,绿地率为35%,建筑限高为27米,为安置地块。

CX-03-07c地块规划用地性质为二类城镇住宅用地,总用地面积为28949平方米,容积率为2.8,建筑密度为32%,绿地率为35%,建筑限高为54米,为168拆迁安置地块。

四、规划修改必要性

(一)适时调整土地开发需要,满足实际建设需求

在原控规中CX-03-07a地块用地性质为商业用地,原计划将建设为一个商业综合体,但考虑到现今市场经济环境,尤其线上电商平台非常活跃,商业综合体的生存与竞争压力会越来越大,加之近两年疫情的冲击,无疑加剧了传统商业购物中心的衰退。金乡政府适时调整土地开发需要,从实际需求和土地开发收益出发,将该地块调整为以住宅用地为主,商业用地为辅的土地开发模式,故非常有必要对该地块进行规划修改。

(二)合理组织区间路网,保障地块出入通畅

为完善CX-03-07地块周边路网配套,原规划在CX-03-07aCX-03-07c之间规划了一条南北向的区间道路,虽为道路两侧地块提供了交通便利,但其布局无法真正起到交通疏导作用。规划将CX-03-07b地块和CX-03-07c地块进行重新划分,同时增加该两地块间的横向区间道路,将CX-03-07a地块西侧的纵向区间道路进行延伸,延伸至梅岭脚河公园绿地,以整体盘活该区域的交通联系。故该区域路网的调整是非常有必要的。

五、规划修改的可行性分析

(一)用地性质修改的可行性分析

在城市总体规划中,无论是商业用地或住宅用地均不属于强制性内容,现修改为二类城镇住宅用地具有可行性,故在用地性质修改方面具有可行性。

(二)道路交通修改的可行性分析

本次规划修改结合在编的金乡镇国土空间总体规划及各相关部门对龙金大道的宽度要求,最终确定该段龙金大道宽度为50米,同时考虑到该区域为金乡的西部边郊位置,车流及人流相对较少,且CX-03-07a地块也不再建设大型的商业综合体,综合衡量土地指标及建设成本后,对周边道路路网宽度进行适当调整,故该调整具有一定可行性。

(三)地块界线修改的可行性分析

为更好的组织CX-03-07地块周边的交通联系,除调整路网架构外,还需将CX-03-07b地块和CX-03-07c地块的用地界线进行重新划分,以此来更好的确保三个地块的交通出行条件,保障每个地块均有较好的出入口,故地块界线修改具有可行性。

(四)规划指标修改的可行性分析

CX-03-07a地块用地性质为商业用地,各项控制指标按商业综合体的要求进行制定,尤其在建筑密度(原建筑密度为43%)和绿地率(原绿地率为20%)方面,现已不适用于二类城镇住宅用地。

同时,因增加了区间二路和延伸了区间三路,使得CX-03-07b地块和CX-03-07c地块的用地规模较修改前有所减少,为降低用地规模变化带来的建筑容量减少问题,将CX-03-07b地块的土地开发强度进行适当提高,与原CX-03-07c地块的土地开发强度相一致,故对地块的原控制指标进行调整具有可行性。

(五)实现水域占补平衡的可行性

在原CX-03-07c地块和规划道路内存在部分现状水域用地,为梅岭脚河的分支水系,虽为断头河,但为周边农田和山体起到一定的灌溉和山水分流作用。为确保安置地块的可操作性,同时又兼顾分支河的功能作用,规划将该分支河偏移至地块西侧,既保障了CX-03-07b地块和CX-03-07c地块的完整性,又不影响原有水系的功能,故该修改具有可行性。

(六)市政配套设施的可行性分析

在原控规中对各建设用地的用水量及用电量预测均是采用单位建设用地指标法,其中居住用地的用水量指标为70m3/公顷d,用电量指标为350KW/公顷;商业用地的用水量指标为70m3/公顷d,用电量指标为500KW/公顷。

本次规划修改在单位建设用地指标法方面,因减少了商业用地,增加了住宅用地,故无论是用水量还是用电量,规划修改后均未增加原有的市政配套设施负荷,规划修改具有可行性。

六、结论

通过上述论证,对金乡镇城西区块CX-03-07a等地块控制性详细规划的修改是非常有必要且可行的,尤其通过比对分析用地性质、道路交通、地块界线及规划指标等方面内容,最终确定本次规划修改后有助于金乡城西区域的用地发展,一定程度上能提高周边土地的经济价值,完善了城区区块的用地功能结构。

七、附图

1、区位示意图

2、用地现状图

3、修改前用地规划图

4、拟修改用地规划图

(注:如对公示内容有不明之处,可咨询县自然资源和规划局)

01区位示意图.jpg


02用地现状图.jpg


03修改前用地规划图.jpg


04拟修改用地规划图.jpg