关于苍南县县城中心区40-1、40-2地块控制性详细规划修改必要性的公告
《苍南县县城中心区40-1、40-2地块控制性详细规划修改论证报告》由浙江华坤建筑设计院有限公司研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《苍南县县城中心区40-1、40-2地块控制性详细规划修改论证报告》草案向社会公示。
请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。
公示时间：2022年2月28日——2022年3月14日（共10个工作日）
联系地址：苍南县灵溪镇江滨路188号苍南县自然资源和规划局
联系电话： 0577-64759238
公示内容如下：
一、 修改背景
自《苍南县县城中心区控制性详细规划》(2009)（以下简称原控规）批准实施以来，苍南县城中心区各项建设项目在其指导下有序进行。
随着《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2018）颁布实施，居住区相关规范控制要求同步更新；同时以公共配套为核心的苍南县城中心区服务化规模与水准近几年逐步提升，稳步有序的向东扩展。根据苍南大道“苍南第一路”的定位，沿线宜布置高密度、紧凑形式发展的复合型功能组团，与萧江塘河、横阳支江的沿河开敞空间形成大疏大密的空间段落，同时结合《温州市苍南县中心区40-1、工业园区43-5-A地块规划定位研究》（2021.9）、《苍南县域40-1、43-5-A地块方案设计》（2022.1）和《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8），对原控规进行用地边界和控制指标等的规划修改。
为了确保用地性质变更与地块重新划分工作的顺利进行，充分发挥土地效益、吸引投资，使规划用地制订的有关开发强度等技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理地开发土地，又能进一步改善、优化环境，达到社会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一,特编制本论证报告。
二、项目概况
（一）区域位置
本次规划修改地块位于苍南县县城中心区，原控规40-1、40-2地块东南侧为世纪河，南侧城市道路为规划惠达路，北侧为玉苍路，东侧城市道路为苍南大道，西侧为规划锦绣路。
（二）地块及周边建设现状
原控规40-1、40-2地块内，用地现状以在建锦绣二期安置小区、废弃地和农业设施大棚为主。东南侧靠近世纪河，整体地势平坦开阔，适宜进行开发建设。
周边开发度较成熟，西侧为合景天玺住宅区，西北侧为渎浦小学，北侧为矿业科技大厦和酒店（在建），东侧为苍南县人民医院，南侧为海西中山医院，整体建设情况良好。
三、原控规情况
原控规40-1地块（C2商业金融业用地，兼容C1行政办公用地），用地面积1.41公顷，容积率为2.0，建筑密度为30%，建筑限高为100米，绿地率为30%。
原控规40-2地块（R21二类居住用地，兼容C2商业金融业用地、R22公共服务设施用地），用地面积8.50公顷，容积率为2.0，建筑密度为30%，建筑限高为80米，绿地率为30%。
原控规控制指标详见下表：
四、修改依据
（1） 《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）；
（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；
（3） 《城市规划基本术语标准》（GB/TS0280-98）；
（4） 《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）；
（5） 《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2018）；
（6）《城市道路交叉口规划规范》（GB50647-2011）；
（7） 《限制用地项目目录（2006年本增补本）》；
（8） 《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》；
（9） 《城市规划编制办法》（2005）；
（10）《浙江省城乡规划条例》（2011）；
（11）《浙江省水域保护办法》（2019）；
（12）《浙江省城市道路平面交叉口规划与设计规范》（DB33/1056-2008）；
（13）《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2013）；
（14）《浙江省城市建筑工程日照分析技术规程》（DB33-1050-2016）；
（15）《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）；
（16）《浙江省城镇单元控制性详细规划编制技术指南（征求意见稿）》（2021.11）；
（17）《浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）》（2020）；
（18）《温州市城市规划管理技术规定》（2017）；
（19）《苍南县域总体规划（2006-2020）》；
（20）《苍南县教育设施布局专项规划（2013-2030）》；
（21）《苍南县县城中心区控制性详细规划》（2009）；
（22）《苍南县城新区东扩区河网水系规划》（2013）；
（23）《温州市苍南县中心区40-1、工业园区43-5-A地块规划定位研究》（2021.9）；
（24）《苍南县域40-1、43-5-A地块方案设计》（2022.1）；
（25）《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8）；
（26）已批的各专项规划、各层次相关规划；
（27）地形图及电子文件；
（28）其它相关规范、规定、标准。
五、拟修改内容
拟将原控规40-1地块（C2商业金融业用地，兼容C1行政办公用地）向南扩1.11公顷，本次规划调整后40-1地块用地面积扩大到2.52公顷；40-2地块（R21二类居住用地，在建锦绣二期安置小区，兼容C2商业金融业用地、R22公共服务设施用地）用地面积缩小到已批在建的面积7.39公顷。
拟对40-1地块的用地边界、用地性质和开发强度、建筑密度等控制指标进行修改。拟对40-2地块的用地边界、兼容性和绿地率等控制指标按已批的总平面进行修改。
六、修改必要性
本次规划修改地块为《苍南县县城中心区控制性详细规划》（2009）原控规40-1、40-2地块，经分析，本文认为本次规划修改是有必要的：
（1）协调规划引导与实际建设间的需要
《苍南县县城中心区控制性详细规划》（2009）批准实施以来，历时多年，但随着经济社会的发展，规划引导与实际建设矛盾日益显现；同时《温州市苍南县中心区40-1、工业园区43-5-A地块规划定位研究》（2021.9）对原控规40-1的用地边界、用地性质和合理的指标作了较为详尽且可行的研究。对此需从规划用地布局等多方面做出必要的修正与完善，以提高项目落实的可操作性。
（2）调整土地资源，提高土地开发利用价值
随着地块用地调整，进一步优化资源配置，最大程度的发挥城市土地价值，复合型功能组团更适应城市土地和空间的集约化利用，有效提升土地使用价值，促进土地的市场化操作，故有必要对地块用地性质、用地划分、控制指标等进行修改。
（3）有助于苍南大道沿线功能优化
长期以来40-1地块土地利用一直处于半闲置状态，40-2地块主要为在建锦绣二期安置小区。苍南大道作为城市主要发展通道，承载产业升级和城市提升两大引擎功能，是中心区和工业园区融合发展区域，对居住服务和公共服务的品质及层级要求较高。为加快打造苍南大道城市经济走廊提供强有力的要素保障，合理提高苍南大道两侧整体开发强度，有利于增强城市竞争力，苍南大道沿线高品质公共设施和高品质住宅为主，是中心城区高品质功能组团，本次调整符合苍南大道整体定位和沿线功能优化。
（4）有利于规划控制引导向规范化转变的需求
现阶段国土空间规划在编，相关法律法规、规范近几年有较大变化调整，如用地分类标准、停车配建、居住区规范等。《苍南县县城中心区控制性详细规划》（2009）编制完成时间较早，与现阶段发展需求不符，与居住区设计规范相关要求不符。本次规划修改符合原规划与时俱进持续发挥指导作用的切实需要。
经分析，本次规划修改符合原规划与时俱进，持续发挥指导作用的切实需要。
七、修改可行性
（一）地块划分可行性
本次规划修改以《苍南县域40-1、43-5-A地块方案设计》（2022.1）和《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8）为依据，将地块的用地界线进行重新划分。本次规划将原控规40-1地块向南侧扩建1.11公顷，面积扩大到2.52公顷；原控规40-2地块相应缩小1.11公顷，面积缩小到7.39公顷。两地块总用地面积不变。
本次规划将40-1、40-2地块的用地界线进行重新划分是可行的。
（二）用地性质调整可行性
原控规40-1地块（C2商业金融业用地，兼容C1行政办公用地），原控规40-2地块（R21二类居住用地，兼容C2商业金融业用地、R22公共服务设施用地）。为提高城市土地与空间集约利用、激发社会活力，结合《苍南县域40-1、43-5-A地块方案设计》（2022.1）的研究结论，秉承用地混合开发导向思维，并根据《浙江省国土空间规划分区分类指南》（试行）（2021）、《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8），一方面考虑沿苍南大道的商住混合功能需求增加，另一方面结合锦绣安置小区的实施方案，原40-2地块兼容C2商业金融业用地，调至40-1地块，原40-2地块兼容R22公共服务设施用地，调至32-1-A地块的邻里中心。
本次规划将原控规40-1地块调整为二类城镇住宅用地/商业服务业用地（070102/09），40-2地块的用地性质由原二类居住用地转译为二类城镇住宅用地（070102）。
本次规划40-1、40-2地块的用地性质调整是可行的。
（三）开发强度调整可行性
根据《苍南县县城中心区控制性详细规划》（2009），原控规40-1地块容积率为2.0，原控规40-2地块容积率为2.0。原控规40-1、40-2地块位于苍南大道的重要空间段落，周边设施配套级别较高，为实现土地资源高效开发，同时考虑锦绣安置小区二期安置房在建中，依据《温州市苍南县中心区40-1、工业园区43-5-A地块规划定位研究》（2021.9）、《苍南县域40-1、43-5-A地块方案设计》（2022.1）和《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8），本次规划40-1地块开发强度将合理进行提高，40-2地块开发强度不做调整。
本次规划40-1、40-2地块的开发强度调整是可行的。
（四）绿地率调整可行性
原控规40-1、40-2地块绿地率控制要求均为30%，根据实施的《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2018）第4.0.2条，高层住宅建筑绿地率不得低于35%。40-1为商住混合用地，绿地率可适当放宽，同时结合《苍南县县城新区锦绣安置小区二期建筑施工总平面图》（2017.8）中数据，综合确定40-1地块绿地率不做调整，40-2地块绿地率适度提高。
本次规划40-1、40-2地块的绿地率调整是可行的。
（五）建筑密度调整可行性
原规划40-1地块的用地性质为商住用地，建筑密度为30%，本次规划修改40-1地块用地性质为二类城镇住宅用地/商业服务业用地，考虑到实际建设需求，在满足绿地率、交通和消防等方面的条件下，建筑密度应有所增加。原规划40-2地块用地性质为二类居住用地，建筑密度为30%，本次规划修改40-2地块建筑密度不做调整。
本次规划40-1地块的建筑密度调整是可行的。
八、结论
此次修改经必要性及可行性论证分析，有利于近期项目落实实施安排，有利于土地集约化和空间复合化利用，有利于改善沿苍南大道公共环境和人居环境，提升沿线城市总体风貌。但在一些方面也存在些许影响，对于存在的影响，应采取有效措施消除和减轻。
综上所述，本次对苍南县县城中心区40-1、40-2地块控制性详细规划修改具备可行性。
九、附图
1、区位图
2、规划范围图
3、原用地规划图
（注：如对公示内容有不明之处，可咨询县自然资源和规划局)
