关于灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块
修改必要性的公告
《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块论证报告》由苍南县设计研究院研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块论证报告》草案向社会公示。
请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。
公示时间：2021年8月10日——2021年8月23日（共10个工作日）
联系地址：苍南县灵溪镇江滨路188号苍南县自然资源和规划局
联系电话： 0577-64759238
公示内容如下：
一、 修改背景
灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划由苍南县城乡规划设计研究院编制，2018年6月经县政府批准同意规划实施。为了加快推进海西物流园项目建设进度，合理安排园区内功能布局，为了改善水环境，协调生态景观与城市建设，满足城市排涝标准，为了村级经济持续发展和社会稳定，进一步解决村级留用地历史遗留问题，我院根据灵溪镇人民政府的委托要求，特编制灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块修改论证报告。
二、项目概况
（一）区域位置
灵溪镇站前单元05片区位于苍南县城东北部，西起苍南大道、北至温福铁路、东至苍平边界、南至环城北路，规划用地面积59.08公顷。本次规划修改的地块为《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划》中的B-01g等地块，用地面积为42.57公顷。本项目靠近甬台温高速苍南互通口、温福铁路，交通便捷、地理位置优越。
（二）地块及周边建设现状
本次控规修改范围内现状大部分为农用地（B-01g地块、物流园用地均已农转用），含部分住宅建筑。目前，地形中的几处民房已被拆除，剩余住宅建筑均为低层，多为2层，部分1层、3层，结构以砖结构为主。B-01b地块为车管所，正在建设当中。B-01d地块为县第三水厂，已完成一期建设。B-03a地块内有一处蔡氏纪念堂用地。本项目周边道路苍南大道、环城北路（现状104国道）已建设完成，规划道路园六路、城一路、园七路均未铺设；周边现状公用设施有苍南高速收费口。
三、规划情况
（一）上位规划
在土地利用总体规划中，其土地性质为建设用地、有条件建设的园地及少量基本农田。基本农田主要位于B-02e地块，该地块近期不进行开发建设。有条件建设的园地现已调整为建设用地。
在县域总体规划中，本项目用地性质主要包含二类居住用地、商业用地，其用地布局虽与本次规划修改后略有不符，但正值苍南县国土空间规划编制之际，可对《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划修编》及本次规划修改内容进行衔接。
（二）原控规情况
《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划修编》由苍南县城乡规划设计研究院编制，2018年6月经县政府批准同意规划实施。控规明确灵溪镇站前单元05片区的功能定位为：集货运交易仓储和综合配套服务功能为一体的浙闽边贸物流中心。货运交易仓储功能含货运交易功能、公共仓储功能、物流增值服务功能、货运配载运输功能、信息管理功能。综合配套服务业务含商务服务功能、生产辅助服务功能、生活辅助服务功能。
用地布局：灵溪镇站前单元05片区西侧用地为供水用地和商业用地，东侧规划为住宅用地，中部用地基本体现出一个物流园区的用地构成。
四、修改必要性
（一）有助于消化“转而未供”土地，解决村级留用地历史遗留问题
在《苍南县灵溪镇浙闽边际汽车贸易城控制性详细规划》编制前，灵溪镇人民政府已将B-01g地块作为前蔡村、后蔡村村级留用地。村级留用地项目关系到村级经济持续发展和社会稳定，需本着尊重历史、实事求是、依法处理的原则，妥善处理好村级留用地历史遗留问题。此次规划修改将站前单元05片区B-01g地块纳入修改范围，有利于进一步解决村级留用地历史遗留问题。
（二）有助于合理安排物流园内功能布局，推进重点工程项目建设
B-02d、B-03a、B-04b地块用地性质为二类物流仓储用地，为海西物流园建设项目。海西物流园建设项目是省重大产业项目，也是我县重点工程项目，为加快推进项目建设进度，为合理安排园区内功能布局，经县政府同意，苍南海西物流园项目一、二期总平在符合物流建筑设计规范的前提下，可对二期总平方案进行优化调整，并相应启动控规调整程序（详见附件1）。本次规划修改结合苍南海西物流园项目一、二期总平面图，对地块之间界线划分、规划指标进一步调整、深化，加快推进项目建设进度。
（三）有助于改善水环境，协调生态景观与城市建设，满足城市排涝标准
《苍南县灵溪镇（城北片、大观片）河网水系调整规划》由浙江省水利河口研究院编制，于2015年7月形成报批成果。本次规划修改衔接该水系规划，对原控规河流岸线进行调整，有助于改善水环境，协调生态景观与城市建设，满足城市排涝标准。
五、修改可行性
（一）用地性质调整的可行性分析
05片区B-01g地块位于苍南大道环城北路交岔口东北，居住小区金豪名苑与之隔路相望。按照规划原理要求，苍南大道两侧用地性质宜考虑一致，且B-01g地块作为二类城镇住宅用地开发条件较好，故本次规划修改将其用地性质由商业用地调整为居住用地。B-02e地块原用地代码为R22，服务设施用地。因其距离铁路干线较近（最远端约150米），不适宜建设幼儿园等公共服务设施。因此，本次规划修改将B-02e地块用地性质调整为二类物流仓储用地，作为物流园区发展备用地。上述两个地块原用地性质——商业用地、城镇社区服务设施用地均不属于城市总体规划的强制性内容，本次规划修改用地性质调整可行。
（二）蓝线调整的可行性分析
依据《苍南县灵溪镇（城北片、大观片）河网水系调整规划》，汽车贸易城区块涉及占用河道3段，池塘8座，其中占用池塘水域面积5942m2，占用河道水域面积73157m2，合计占用水域面积13257m2。本次规划对05片区B-04b地块内河道进行保留，该河道面积为3173m2，为实现水域占补平衡，蔡家处河需拓宽新增水域面积10084m2。经调整，修改前，蔡家处河水域面积为10766m2，修改后，蔡家处河水域面积为20886m2，新增水域面积10120m2。在河流宽度方面，因05片区蔡家处河两岸现状设有110、220KV高压塔基，为保留塔基，导致部分河流水面宽度小于30米以下，其余大部分水面宽度皆大于30米。
（三）绿地调整的可行性分析
本次河流调整，引起绿地面积减少。为实现05片区绿地面积的平衡，需对绿地进行增补。修改前，《灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划修编》中绿地面积为82444m2；修改后，05片区绿地用地面积为82446m2，实现了绿地面积的平衡。
（四）配套设施的可行性分析
原控规B-02e地块配建6班幼儿园，但在《苍南县学前教育设施布局专项规划（2020-2035）》中，灵溪镇站前单元05片区范围内未布局幼儿园用地，本片区学龄前儿童就近就读于城北公办园、小玲珑幼儿园。上述2所幼儿园均位于灵溪镇城北安置小区内，班级数共为16班。规划修改后05片区总人口约5500人，城北安置小区规划人口约7750人，学龄前儿童按千人指标45/1000计算，约需20个班。据此，规划建议于05片区B-05a地块南侧配建6班幼儿园，以满足片区学龄前儿童就近入学的需要。综上，本次规划修改配套设施调整可行。
（五）道路交通的可行性分析
B-01g地块南侧环城北路红线宽度62米，为城市主干道，目前该道路与104国道重叠。然而104国道苍南段改建工程正在施工中，该建设项目计划于2022年全线通车，届时苍南县县城中心城区内过境交通将通过北移的新国道以及高速公路解决，环城北路将主要承担城市内部交通流。在此基础上，B-01g地块调整为居住用地，虽居民出行发生率增高，但对中心城区交通的影响仍在其承受范围之内。同时，此次规划修改将B-01g地块北侧城二西路往南单向拓宽至16米，以满足B-01g、B-01d地块（县第三水厂）的进出需要。
六、结论
此次修改围绕灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块展开，经过必要性论证及对用地性质、道路交通、配套设施、水域面积、绿地等多方面的可行性分析，本次对灵溪镇站前单元05片区控制性详细规划B-01g等地块修改必要且可行，同时有助于协调规划引导与实际建设间矛盾，有助于消化“转而未供”土地，解决村级留用地历史遗留问题，有助于合理安排物流园内功能布局，推进重点工程项目建设，综合效益较高。
七、附图
1、区位示意图
2、用地现状图
3、用地规划图
（注：如对公示内容有不明之处，可咨询县自然资源和规划局)
