关于苍南县马站镇镇区控制性详细规划G-07地块修改必要性的公告
《苍南县马站镇镇区控制性详细规划G-07地块修改论证报告》由苍南县设计研究院研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《苍南县马站镇镇区控制性详细规划G-07地块修改论证报告》草案向社会公示。
请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。
公示时间：2021年5月21日——2021年6月3日（共10个工作日）
联系地址：苍南县灵溪镇江滨路188号苍南县自然资源和规划局
联系电话： 0577-64759238
公示内容如下：
一、 修改背景
2019年9月，苍南县行政区划重新调整，苍南县域空间拓展及区域关系发生重大变化，马站镇南部中心城镇地位进一步凸显，马站镇亟需适应新的城镇发展形势和目标要求，探索适合马站发展的新型城镇化路径，合理引导城镇空间拓展，进一步促苍南县南部中心城镇的建设。
随着马站镇开发建设的不断推进和建设项目开展过程中碰到的实际情况，需要对局部地块进行规划修改。马站镇区G-07地块原规划为马站商业综合体，受限于地块用地权属问题，至今仍处于闲置状态。
基于以上原因，为解决马站镇区项目开发与用地不匹配的矛盾，有效、合理利用G-07地块的土地价值，适应马站镇开发建设需求，进一步促进苍南县南部中心城镇的建设，特编制本论证报告。
二、项目概况
（一）区域位置
本次规划修改地块位于马站镇东南部，为《苍南县马站镇镇区控制性详细规划》中的G-07地块，用地性质为商业用地（B1、0901），地块东接232省道沿线绿带，南至朝阳路，西连规划支路，北靠马站镇消防站防护绿地，总用地面积约为15516平方米。
（二）地块及周边建设现状
本次规划修改地块东侧为232省道及沿线绿带，跨过232省道为在建马站镇旅游集散中心及在建安置住宅用地，地块南侧为朝阳路，跨过朝阳路为在建苍南县第二人民医院（马站医院）及二类城镇住宅用地，地块西侧为马城线，跨过马城线为二类城镇住宅用地，地块北侧为现状空闲地。
三、原控规情况
原G-07地块用地性质为商业用地（B1、0901），用地面积约为1.55公顷，容积率为2.0，建筑密度为35%，建筑限高为24米，绿地率为30%。
四、修改依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订版）；
2、《浙江省城乡规划条例》（2010年10月）；
3、《城市规划编制办法》；
4、《浙江省国土空间规划分区分类指南》（2021年修订试行）；
5、《苍南县马站镇总体规划（2012-2030）》（2015年修订）；
6、《苍南县马站镇镇区控制性详细规划（2015-2030）》；
7、《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》；
8、《温州市城市规划管理技术规定》（2017年）；
9、其他相关国家、省、市技术规范。
五、拟修改内容
本次规划修改拟将原G-07地块分割为G-07-1、G-07-2等两地块。其中，G-07-1地块用地性质调整为社会停车场用地（S33，120803），用地面积约0.18公顷；G-07-2地块结合地块已批信息及拟开发意向，用地面积约1.37公顷，容积率为3.0，建筑密度为50%，建筑限高为50米,绿地率为20%，用地性质不作调整，土地用途在零售商业用地、餐饮用地、娱乐用地的基础上拟增加酒店、办公等功能。
六、修改必要性
本次规划修改地块为<苍南县马站镇镇区控制性详细规划>G-07-01,G-07-02地块,经分析,本文认为本次规划修改是有必要的:
(一)优化用地布局，合理开发土地的需要
马站镇区G-07地块原规划为马站镇商业综合体地块，因土地权属及建设用地指标问题，未按原控规地块四至边界完成土地农转用手续，导致后期出让地块与原控规四至不相符。现状已出让地块处于闲置状态，造成土地资源浪费；南侧临朝阳路地块为蒲丰村集体所有，地块开发应充分尊重土地权属人意见。
本次规划修改拟结合土地性质及土地权属进行调整，根据地块开发建设需求合理确定开发强度，因此，本次规划修改十分必要。
(二)完善公共服务设施配套，促进城市建设发展的需要
本次规划修改地块位于马站镇旅游综合配套服务区，周边地块规划功能多为旅游配套、公共服务设施配套及居住功能。
增加马站镇商业综合体建筑体量，以完善城镇公共、商业服务配套功能，满足现状城镇居民日常生活需求，提高居民生活品质，推动城镇高质量建设发展。
马站镇控规有一处公共停车场，现状作为滨海驾校使用。马站镇区现状无公共停车场，停车需求靠路边停车解决。由于周边建筑体量的提升，对停车位需求量增大，设置一处公共停车场可缓解周边地块对停车位的需求。
因此，本次规划修改十分必要。
(三)满足地块科学合理出让的需要
通过规划修改论证，能正确的反映地块建设发展的需求，明确用地的开发性质和强度；验证论证范围用地的各项控制指标，并结合现有的各项规范、文件和要求，进行合理的调整和落实；切实按照要求，编制规划修改论证报告，使地块的开发建设更具合理性、权威性及可操作性。
综上分析,本次对于<苍南县马站镇镇区控制性详细规划>G-07-01,G-07-02地块的规划修改不仅有助于优化用地布局，合理利用开发土地，在加快公共服务设施配套建设，促进马站城镇建设发展等方面也大有裨益，本次修改是有必要的。
七、修改可行性
(一)用地性质及调整符合地块建设需求
规划修改地块周边地块用地性质以商业、商务、居住、绿地为主，本次规划修改将部分商业用地调整为公园绿地兼容社会停车场用地、城镇居住用地。修改后用地对周边影响较小，在用地功能上与周边地块能很好的融合。
本次规划修改结合地块已批已建信息，考虑地块未来开发需求，综合国家、省市相关规范要求，确定规划控制指标。
因此，从用地性质层面来看，本次规划修改是可行的。
(二)用地权属分析支撑调整可行性
本次规划修改地块可根据用地权属分成三个部分，北侧地块现状地类为一般农田，用地为马站镇蒲丰村集体所有；中部地块于2019年挂牌出让，用地面积约1.18公顷，容积率2.0，建筑限高24米，由苍南玉龙开发建设有限公司竞得，目前处于闲置状态；南侧地块现状地类为城镇住宅用地，用地为马站镇蒲丰村集体所有。
本次规划修改拟结合用地权属将G-07地块拆分为G-07-1、G-07-2、G-07-3等三地块，用地性质及指标根据各地块需求重新确定。
因此，从用地权属层面来看，本次规划修改是可行的。
(三)交通影响分析支撑调整可行性
本次论证地块周边市政道路为232省道、朝阳路、规划支路。232省道红线控制宽度为24米，两侧预留沿线绿带各15米，远期可作为城镇内部主干道使用，道路通行能力较强；朝阳路红线控制宽度18米，双向4车道，规划支路红线控制宽度15米，具有一定的道路通行能力。
本次规划修改将大大改变城镇居民出行习惯，改变出行目的地，对地块周边城镇道路通行能力提出更高的要求，因此，在本地块项目实施之前应确保周边道路按规划有序实施，必要时可设置通行红绿灯以提高道路通行能力，缓解交通拥堵。
(四)市政设施影响分析支撑调整可行性
本次规划修改涉及地块性质调整及容积率提高，街区整体建筑体量从31000m²调整到39000m²，城市给水、排水、电力、电信、燃气等预测量虽略有增加，但从马站镇区基础设施配套层面来看，增长幅度较小，不会对城市基础设施造成过大影响。所以本次规划修改的幅度应属于马站镇各项市政基础设施可承受范围内，对城市市政工程配套设施影响较小。
(五)模拟总平方案支撑调整可行性
总平面布局注重功能分布、建筑形态和空间关系的整体性和协调性。规划结合地块形状，建筑布局注重多重使用功能的组合，在总平面布局时，充分结合其功能设置的需求，总体布置了1幢高层建筑，并采用低多层裙房进行有效沟通。方案利用建筑顶部的屋顶花园采光，并布置室外活动场地，地块南部的开敞空间布置室外广场方案设计。
模拟总平方案对周边地块存在日照影响，但其影响满足省标日照要求，详见附图。
通过模拟方案总平面分析可得，本次规划修改确定的控制指标具有较强的可行性。
八、结论
根据以上分析，本次规划修改不仅有助于优化用地布局，合理利用开发土地，在加快公共服务设施配套建设，促进马站城镇建设发展等方面也大有裨益，且对周边的公共设施及市政配套设施的影响有限，有助于进一步推进苍南县南部中心城镇的建设发展。
因此，对《苍南县马站镇镇区控制性详细规划》中的G-07地块的规划修改基本可行。
九、附图
1、区域位置图
2、用地现状图
3、拟修改前用地及指标规划图
4、拟修改后用地及指标规划图
（注：如对公示内容有不明之处，可咨询县自然资源和规划局)
