苍南县人民政府关于印发《苍南县城镇低效用地再开发实施细则》（试行）的通知

苍南县城镇低效用地再开发实施细则(试行)

第一章总则

　　第一条为了推进城镇化建设、经济转型升级、节约集约用地，根据国土部、省政府、温州市关于城镇低效用地再开发有关文件精神，结合我县实际，特制订本实施细则。

　　第二条本办法所称城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的并经上图入库报国土部备案存量建设用地。以下城镇低效用地列入再开发：

　　（一）利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约控制指标的用地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。

　　（二）布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的城镇旧住宅区、厂矿和城中村，以及违法违章建筑拆除后形成的空置土地。

　　（三）用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。

　　（四）其它经认定列入再开发数据库的存量建设用地。

　　第三条城镇低效用地再开发试点工作应当遵循政府主导、规划先行；规范运作、有序推进；市场取向、因势利导；权属清晰、保护权益基本原则。

　　第四条城镇低效用地按照全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控的要求，盘活城镇低效用地，优化土地利用结构，改善人居环境，推动民生和公共事业发展。

　　第五条 城镇低效用地再开发试点项目必须符合土地利用规划、城乡规划和产业发展规划，科学制定开发实施方案和年度计划，严格限定实施范围和对象，经批准后规范有序推进。

　　第六条纳入城镇低效用地再开发试点工作，还应当具备以下条件：

　　（一）土地权属清晰、不存在土地权益争议的；

　　（二）通过报国土部备案纳入城镇低效用地数据库的地块；

　　（三）符合专项规划、年度计划并制定实施方案。

　　第七条城镇低效用地再开发改造项目的容积率按照核定的建设规模实行总量控制，旧村庄、旧厂矿、旧城镇、拆后土地利用的容积率原则上按照既有规范性文件执行。

　　第八条允许每年度对报备的城镇低效用地数据库、试点专项规划、年度实施计划一年一调整，其中年度实施计划在年中调整。

　　第九条  具体地块项目应由实施乡镇按单宗、多宗、片区编制再开发方案，灵溪、龙港两镇单宗地块土地面积原则上不少于8亩，其他乡镇原则上不少于5亩。再开发方案内容包括实施主体、原土地使用权人、开发利用模式、开发利用方向、规划布局、供地方式、是否涉及农转用和征地、是否涉及违章建筑、政策处理、资金筹措落实及社会稳定风险评估意见等，经县政府同意后报市城镇低效用地再开发领导小组备案。

　　第十条  涉及违章建筑的报批地块，应予以依法拆除或者没收，涉及开发规划、征收补偿安置、收益分配的，应依法予以公告。

第二章供地方式

　　第十一条规划用于经营性房地产开发项目用地，以及城市基础设施和公共设施用地，纳入政府土地储备，按照现行法律法规规定办理供地手续。经营性房地产开发项目，可设置一定比例强制配建保障性住房，竣工后按照合同或协议移交政府统筹安排。

　　第十二条除经营性房地产开发项目外，原划拨决定书（土地出让合同）没有明确规定或约定由政府收回的国有土地使用权的，可采取协议出让供地；已取得合法手续集体性质的工业用地，可申请征收为国有，并以协议出让方式完善 手续。拟以协议出让方式供地的，由县政府牵头，召集发改、经信、规划、住建、国土资源、环保、财政、监察、审计等部门集体讨论同意后，在当地土地市场或主要媒体公示不少于5个工作日且无异议的，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定办理，允许以批准再开发时间为起点，按用途法定最高年限重新签订土地出让合同。缴纳土地出让金数额应委托2家以上有资质的评估单位进行评估。

　　其中政府原因导致的历史遗留违法用地也可协议出让。在1987年1月1日——2009年12月31日期间发生的违法用地，具有以下情形之一的，符合现行城乡规划原则上产值达到规上企业标准的工业或仓储用地，并且乡镇或有关部门能出具书面证明确属因政府原因造成的，可认定为政府原因导致的历史遗留违法用地：

　　（1）原已取得项目立项批准、规划选址（或规划用地许可）等相关建设项目审批手续；

　　（2）已经按照规定缴纳城市基础设施配套费等相关税费的；

　　（3）国土资源部门、乡镇政府或工业园区管委会等已收取部分土地价款且未退还的；

　　（4）在属地政府开展的历史遗留用地清理补办工作中，当时认定可以补办，且已完成大部分补办手续的；

　　（5）因政府拆迁原因，有政府相关安置文件或批示件的；

　　（6）其他可证明确属政府原因造成的。

　　以上所有政府原因导致没有合法手续的土地，均需经属地乡镇政府或工业园区管委会认真调查，集体研究讨论并形成一致意见后，报县政府联席会议 “一事一议”研究认定。

　　第十三条符合《土地法》规定的乡镇企业、乡（村）公共设施、公益事业建设用地、农村文体活动中心、农村公共绿地、农村公共停车场、村办公楼等）和旧（城中）村改造项目在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，允许使用集体土地方式办理用地手续。

第三章开发类型和开发方式、模式

　　第十四条开发类型分为全面改造型、综合整治提升型、临时建设型。

　　全面改造型是指将原来建筑物拆除后重新供地进行建设。

　　综合整治提升型是指原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，提升人居环境，推进城市有机更新。也包括工业用地增加容积率、改变土地功能、临时改变房屋用途、提升人居环境、拆后土地复耕。

　　临时建设型是指按照临时建设程序再开发建设，包括临时建设中涉及合法手续用地的调整移位建设。

　　第十五条根据实际，对城镇低效用地可采取协议收回、鼓励流转、协议置换、退二进三、退二优二、收购储备等多种方式开发。

　　退二进三、退二优二项目按我县现有政策执行。政府储备用于经营性房地产的城镇低效用地，对其地上建筑物构建物不再补偿赔偿，规划设计容积率1.0-2、大于2，原地块属国有出让的，政府和原土地权利人的土地出让金分成比例依次为5:5、6：4；原地块属国有划拨的，政府和原土地权利人的土地出让金分成比例依次为5.5:4.5、6.5：3.5。

　　第十六条城镇低效用地开发可分为政府主导型、市场主体实施。

　　经营性房地产开发项目用地及县政府根据实际需要确定的主要城镇范围内的城中村改造，必须由政府组织牵头负责建设或公开出让。符合依法收回、收购国有土地使用权条件的，由县政府依法收回、收购国有土地使用权；涉及集体建设用地需要转为国有建设用地的，依法办理土地征收，纳入政府储备。

　　除经营性房地产项目外，允许原国有土地使用权人自行开发，以协议方式供地按评估价补缴差价，鼓励同一片区的原国有土地使用权人联合开发或引进市场主体开发。申请联合再开发的，可共同成立联合体（或公司），由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体（或公司），联合体须凭公证明确约定每个成员所占比例。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到联合体成员名下。

　　对于条件成熟的旧村（城中村），允许村集体经济组织按照有关规定进行开发建设。属地政府进行指导，并按照现行政策对房屋补偿安置、征地补偿、安置房分配方案等环节予以审核把关，其它事项由村集体经济组织自行负责组织实施。村集体经济组织与农户就集体土地上的房屋签订补偿安置协议，属地乡镇作为第三方在补偿安置协议上签字盖章鉴证后实施，村集体经济组织若申请土地征收为国有得，报原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权，政府依法办理土地征收手续，征地补偿费用由村集体经济组织自行落实。对安置地块可采取划拨方式供给村集体经济组织实施再开发利用；安置地块安排后还有节余土地的，由政府公开出让土地使用权。

第四章完善历史遗留用地手续

　　第十七条 纳入城镇低效用地再开发改造范围、符合土地总体利用规划和我县城镇低效用地再开发规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，可按照下列情况处理：

　　用地行为发生在1987年1月1日前，由县国土局出具符合土地利用总体规划的审核意见书，属于集体土地的，还需提交村委会证明，并经属地政府同意公告7天无异议后，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》进行确权；

　　用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的， 没有合法用地手续且已使用的建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划等相关规划的，可按照土地管理和城乡规划相关法律法规及政策规定处理后，按土地利用现状办理用地手续。

　　1．违法用地及地上建(构)筑物处理。

　　(1)对违法用地地上建(构)筑物已拆除到位的，可以认定为违法用地行为已消除。

　　(2)对违法用地地上建(构)筑物属于改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等改变土地利用条件及提高土地利用效率进行再开发的，可由县国土资源部门按照违法行为查处时确定的地类依法作出行政处理后，报市国土资源部门确认，并报省国土资源厅备案。涉及依法行政处罚的，罚款标准按每平方米25元以上30元以下执行。

　　(3)对违法用地地上建(构)筑物依法作出没收的，由县政府负责处置，具体操作办法按照我县关于违法建筑认定标准和处置办法处置。

　　 2．完善征收手续。

　　(1)征地补偿安置。征地补偿按温政办〔2013〕194号文件规定参照执行。

　　(2)土地征收程序。用地行为发生时，国土资源部门或者当地政府已按规定履行了征地告知、确认、听证等程序，并经农村集体经济组织同意办理征收的，可以不再重新履行征地程序。

　　用地行为发生时，土地使用者自行与农村集体经济组织或农民签订用地协议，国土资源部门或当地政府未按规定履行征地告知、确认、听证等程序的，应当按照现行规定重新履行征地程序。

　　(3)用地报批规定。对列入再开发的地块，需完善建设用地征收报批手续的，实施单独建库、单列报批、分类汇总。用地报批涉及违法用地（违章建筑）的，应予以处理（处罚）到位，确实因客观因素暂未处理（处罚）到位的，由乡镇政府进行调查并制订明确的政策处置方案，报县政府确认，可暂时视为违法违章行为已消除先报批征收手续（包括农转用手续），没有处理（处罚）到位的，不得予以办理供地手续。

　　用地行为发生在2010年1月1日后的，按照现行法律法规办理。

第五章规划、土地配套政策

　　第十八条对于已编制控制性详细规划（村镇建设规划）的用地，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划（村镇建设规划）的，要优先安排公共配套设施。

　　再开发专项规划可作为控制性详细规划（村镇建设规划）启动修改调整的依据。对规划建成区范围内符合专项规划的城镇低效用地，在满足市政公共设施、公共空间的用地安排，符合有关技术规范的前提下，改变容积率和土地使用性质等条件的，不再进行控制性详细规划（村镇建设规划）修改必要性论证。

　　第十九条因城乡规划控制近期内（5年以上）无法实施开发利用的国有建设用地，经县政府同意纳入储备，将土地租赁给乡镇政府（或国有独资公司），由乡镇政府（或国有独资公司）报批临时建设。临时建设的房屋可以优先用于公用和市政基础设施、绿地，也可以作为拆迁时的临时过渡周转房等使用；临时建设作为标准厂房使用的，需符合消防安全、环保要求等条件，严格控制布点，用地规模须在15亩以上，并经县经信、规划部门审批同意。临时使用年限一般不超过5年。在临时建设期限内，需要实施城乡规划的，无偿收回土地使用权，地上临时建筑不予以补偿。其批后监管和退出机制参照温州市规范性文件执行。

　　第二十条城镇低效用地涉及征地的，地类根据土地踏勘现状结合“二调”成果或相应时点的遥感影像图认定，有关补偿则按“一调”地类结算。

　　第二十一条城镇低效用地涉及边角地、夹心地、插花地等零星新增建设用地（简称“三地”），安排年度计划指标或按照城乡建设用地增减挂钩政策执行。对单宗用地面积不超过3亩且累计面积不超过再开发总面积10%的“三地”，允许以协议出让方式供给邻宗土地使用权人一并集中开发。

　　第二十二条因规划需要，允许原国有土地使用权人对部分低效用地申请纳入相邻改造地块一并开发，未纳入部分，可单独办理产权变更手续，也可由政府协议收回。

　　第二十三条现用途为工业，再开发继续作为工矿仓储用地，改建建筑设施并提高容积率的，不再补缴土地价款。兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储存、鲜活农产品销售等服务业，可保留其工业用途不变，经住建、国土部门批准后，按规定缴纳国有土地收益金。

　　经县政府同意，允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。

　　第二十四条对通过征收农村集体建设用地实施旧住宅区、旧厂区、城中村改造，可根据征收土地面积安排一定比例建筑面积，作为村安置留地返回面积给村集体经济组织。具体安排比例按照县安置留地管理办法执行。

第六章财政税费扶持

　　第二十五条对于依法收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上，给予原土地权利人一定数量的奖励，原则上每亩不超过3万元。

　　旧村（城中村）改造项目，进行整村改造的，安置地块安排后的节余土地，通过土地使用权公开出让方式供地，原则上一类地区每亩不超过30万元、二类地区每亩不超过25万、三类地区每亩不超过20万，奖励给村集体经济组织用于征地补偿、旧村庄（城中村）改造建设和新农村建设。

　　除公开招拍挂出让的项目外，列入年度实施计划的其他再开发项目各乡镇可根据实际情况，酌情减免城市市政基础设施配套费。

第七章 产权销售登记

　　第二十六条  对政府主导再开发的项目，其多余安置房源可以销售。

　　第二十七条对市场主体实施再开发的项目，实施主体必须根据公证约定的成员所占比例明确建筑分割方案，在项目复核验收时予以确认。房产测绘、房屋登记时根据建筑分割方案进行测绘、登记。

　　第二十八条对利用原国有建设用地开发建设小微企业创业园的项目，允许按层作为最小分割单元，参照房地产开发模式进行分割，且只能分割登记到实施主体或其成员名下。

第八章审批程序

　　第二十九条  除市场主体实施再开发的全面改造型项目外，其它项目均实行备案式管理，未经备案的，不得办理项目立项、用地报批等手续。市场主体实施再开发的全面改造型项目（含自行或联合实施的再开发项目），由项目实施主体提出申请，并制订《具体地块再开发方案》按审批式管理，启动相关前期工作。

　　第三十条  实施主体向县再开发领导小组办公室提出申请，提交原土地使用权证、主体身份证明、土地勘测定界报告等资料，填写《城镇低效用地再开发项目申请表》；县再开发领导小组办公室集体审核后，属审批式管理对象的则出具联系单要求住建部门出具地块规划用地红线和规划设计条件（规划选址意见），专项规划和控规不一致的，由当地乡镇人民政府或建设平台按规定修改控规；实施主体依照规划用地红线测绘土地勘测定界图，根据专项规划制定《再开发方案》。

　　第三十一条《再开发方案》提交7日内再开发领导小组办公室召集发改、经信、住建、国土、环保、财政、监察等部门进行联审，审核通过后报县政府审批。没有通过联审的，及时通知申请人。涉及新增用地的，启动土地农转用和征地手续，涉及违法用地的，先按照存量建设用地报批农转用和征地，再对违法行为处理，否则不予办理供地手续。

　　第三十二条  土地农转用、征收及房屋征收实施后，实施主体向国土部门申请收回、注销原土地使用权并办理用地审批手续。实施主体采取联合、合作开发模式的，应提供由工商部门出具的共同成立的项目公司营业执照、公司章程及股权比例证明文件。

　　第三十三条  工业用地扩容提升、改变土地功能、临时改变房屋用途、综合整治提升的项目审批按照我县相关规范性文件执行，但办理完毕后需向再开发领导小组办公室备案。

　　第三十四条本县城镇低效用地再开发试点工作各类审批工作具体流程由领导小组会同国土、住建等有关部门另行制定。

　　第三十五条  本实施细则自2014年12月6日起施行。