关于苍南县县城江南新区A-23等地块控制性详细规划修改必要性的公告
《苍南县县城江南新区A-23等地块控制性详细规划修改论证报告》由苍南县设计研究院研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《苍南县县城江南新区A-23等地块控制性详细规划修改论证报告》草案向社会公示。
请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。
公示时间：2024年2月20日——2024年3月5 日（共10个工作日）
邮寄地址：苍南县自然资源和规划局209（苍南县灵溪镇江滨路188号）
邮政编码：325800
联系电话： 0577-64759238
公示内容如下：
一、 修改背景
《苍南县县城江南新区控制性详细规划修改》于2015年8月编制完成，实施期间有效的推动了江南新区多个项目的落地。然而，随着社会经济的不断发展，出现原控规局部地块与实际建设相冲突的问题，这类矛盾日益突出，给现阶段具体项目的实施带来了巨大的建设难度，其中如A-40、A-43地块，因城镇开发边界线问题，使得涉及的相关地块无法较好的进行开发利用，为此需对原控规的局部地块进行一定的修改与完善，故在此背景下，需对苍南县县城江南新区A-23等地块进行控规修改。
二、项目概况
（一）地块位置
本次规划修改地块位于苍南县县城江南新区，为《苍南县县城江南新区控制性详细规划修改》中的A-23、A-26、A-40、A-43～45地块。原控规A-23地块和A-26地块位于环城南路和城中南路的交叉口处，为两个南北相邻地块；原控规A-40、A-40、A-43∽45地块也位于环城南路和望鹤南路的交叉口处，其中A-40和A-43地块、A-44和A-45地块均为两个东西相邻地块。
（二）地块现状及周边建设
1.A-23、A-26地块现状及周边建设
目前A-23、A-26地块内大部分用地为住宅用地，现状住宅建筑基本为直间式民宅，以2-3层为主，布局较为紧密，建筑间紧挨着。地块西侧有一现状道路，为地块对外交通连接道路，可通行车辆。地块内其余用地为农用地及临时施工搭建房。
地块的东侧为城中南路，城中南路的东侧为垟贡小区和佳泰锦园小区，两者均为高层住宅小区；地块的南面为环城南路，邻环城南路为江南新区龙溪湖公园所在；地块的西侧为南山溪，河流较宽；地块的北侧为老旧的直间式民宅。
2.A-40等地块用地现状及周边建设
A-40、A-43、A-44及A-45地块现状用地构成主要为二类城镇住宅用地、水田、林地、交通场站用地及河道，地块整体地势较为平坦，目前河道西侧有部分用地已被沙石填平整，其余农用地被附近居民种植着蔬菜。地块内有一条现状河道，较为狭长弯曲，该河流位于城镇开发边界线外。
河道东侧用地主要为二类城镇住宅用地，以直间式住宅为主，层数在2-5层之间，沿望鹤路一侧住宅建筑质量较好。
地块东侧为多层住宅小区，南侧为有华瑞府等高层住宅小区；地块西侧为垟贡小区和佳泰锦园；地块北侧为未建设用地。
3.周边道路现状
本次规划修改地块周边的现状道路有环城南路、城中南路及望鹤南路，其中环城南路已建成通车，车流及人流均较大，为江南新区的主干路。目前城中南路仅建设至垟贡小区段路面，因北面分布着较多民房，拆迁量大，尚未能与北面的城中路相通。同样，规划的望鹤南路也面临着民房拆迁等因素，未能按规划建设。
三、原规划概况
《苍南县县城江南新区控制性详细规划修改》于2015年8月编制完成。规划范围是北起横阳之江、西至公园路、南接规划二路、东临望鹤南路，规划总用地面积为118.21公顷。
修改地块原控规控制指标：
A-23地块规划用地性质为商务用地，总用地面积15127.5平方米，容积率为2.5，建筑密度为40%，绿地率为30%，建筑限高为60米。
A-26地块规划用地性质为行政办公用地，总用地面积23479平方米，容积率为2.0，建筑密度为40%，绿地率为25%，建筑限高为60米。
A-40地块规划用地性质为二类居住用地，总用地面积23149.2平方米，容积率为2.2，建筑密度为30%，绿地率为30%，建筑限高为60米。
A-43地块规划用地性质为公园绿地，总用地面积5635.1平方米，绿地率70%。
A-44地块规划用地性质为二类居住用地，总用地面积10094.7平方米，容积率为2.8，建筑密度为30%，绿地率为30%，建筑限高为60米。
A-45地块规划用地性质为公园绿地，总用地面积2771.4平方米，绿地率70%。
四、规划修改必要性
（一）适时调整土地建设需要，协调上位规划与实际建设间矛盾
随着社会经济的不断发展，出现原控规局部地块与实际建设相冲突的问题，这类矛盾日益突出，给现阶段具体项目的实施带来了巨大建设难度，为此需对原控规的局部地块进行一定的修改与完善，以提高项目落实的可操作性。
（二）优化用地布局，合理划分界线范围
1.本次规划拟修改地块A-23a位于环城南路和城中南路的交叉口位置，正对着江南新区龙溪湖公园，地理位置优越，交通便利。现地块周边开发建设条件日益成熟，居住氛围逐渐浓厚，这与江南新区打造的以居住功能为主的功能定位相一致，优化后的A-23a地块为居住用地，这与周边居住环境相协调。
2.本次规划修改拟调整原控规A-40地块、A-43地块、A-44地块及A-45地块的用地布局，在结合城镇开发边界线和确保水域、绿地总量不变的前提下，地块以现状河道走向为界划分为两个居住地块，分别为A-40a地块和A-44a地块，优化后的地块能较好的避开了城镇开发边界线的限制，有利于项目的推进。
优化后A-43a地块和A-45a地块作为新的公园绿地用地，该调整虽突破了原有绿地结构，但营造出不同层次和形式的绿化布局方式也能较好的与周边环境相融合，既保障公园绿地的连续性，又让住宅小区不被外界过多干扰。
（三）平衡水域及公园绿地用地保有量，提升生活环境品质
1.绿地方面。公园绿地不但能改善城市景观，提升城市形象，还能为居民提供一个亲近自然、互动交流的平台，故在绿地总量保持不变及不破坏绿道连续性的前提下，尽量将绿地空间进行集中布置。
2.水域方面。在确保规划水域占补平衡的前提下，拟将原规划河道用地沿城镇开发边界线位置进行调整，既尊重了现状河道走向，同时也保证规划河道面积与拟修改河道面积相一致。同时，本次规划拟调整的河道不具有泄洪功能，故对河流线位的修正不但有利于周边地块的开发实施，还能增强河流岸线的美感。
（四）合理制定地块指标，向规范化转变
近年来国家或地方出台多项法律法规或相关规范，如用地分类标准、停车配建标准、居住区设计规范等，使得出现原控规的地块指标与现阶段地块的发展需求不相适应状况，为解决这类冲突，从地块的操作性和实际需求出发，对地块控制指标体系进行调整研究，以适应具体建设需求。
综上分析，本次规划修改为保障土地供应提供依据，为项目落地落实提供规划支撑，故对《苍南县县城江南新区控制性详细规划修改》中的局部地块进行修改是非常有必要的。
五、规划修改的可行性分析
（一）用地性质及界线修改的可行性分析
本次规划修改为提高城市土地与空间利用效益，将原控规A-23地块（B2商务用地）和A-26地块（A1行政办公用地）合并为一个地块A-23a地块，用地性质拟修改为二类城镇住宅用地（R2），修改后能更好的丰富环城南路沿线的城市天际线景观，有利于沿线界面的整体性和连续性，修改前后总用地面积保持不变，用地界线修改具有可行性。
同时，为坚决维护“三区三线”划定成果，规划衔接2024年1月12日最新调整的城镇开发边界线，故本次规划拟修改地块均在城镇开发边界线内，用地界线的调整具有可行性。
综上，本次规划修改在用地性质及用地界线调整方面具有可行性。
（二）绿线及河流线调整的可行性分析
本次规划修改前A-43地块需被调整的绿地面积约2593.33平方米，A-45地块绿地面积2771.4平方米，两地块的公园绿地面积之和为5364.7平方米，拟修改后公园绿地集中布置在周边沿路位置，保留环城南路北侧原有7米宽的公园绿地，在望鹤路西侧增加10米宽的公园绿地，为确保绿地保有量，剩余绿地集中布置在政法路一侧，形成较大规模的公园绿地空间。同时为保障A-44a地块出入口位置，将沿线布置的公园绿地分为两个地块，分别为A-43a地块和A-45a地块。拟修改后的A-43a地块和A-45a地块绿地总面积为5364.73平方米，其中A-43a地块绿地面积4023.36平方米，A-45a地块绿地面积为1341.37平方米。该调整既保证了原有的绿地总面积不减少，又能让原有的绿线景观保持连续性。
对于河流岸线的调整，修改前河流水域面积为5230.85平方米，河道宽度为20米，河岸线较为笔直，拟修改后河岸线按现状线位进行调整，保证了规划前后的水域占补平衡。
综上，本次规划修改绿线及河岸线调整具有可行性。
（三）规划指标修改的可行性分析
本次规划修改涉及用地性质调整的仅为A-23地块和A-26地块，考虑到用地性质调整后原地块指标已不适用新的居住用地功能需求，为此，为使土地更加集约利用且符合相关规范要求，将A-23a地块的各项控制指标进行优化。
同样，对于拟修改后仍为二类城镇住宅用地的A-40a、A-44a地块，规划在结合相关规范的前提下按照地块实际建设需要做适当调整，A-40a地块仍保留原有开发强度、建筑密度和绿地率，建筑限高按规范要求适当下调。对于A-44a地块，因将其定位为具有高舒适度、高品质的低层住宅小区，故在开发强度、建筑限高等方面均进行调整。
综上，本次规划修改对地块控制指标进行修改具有可行性。
（四）市政配套设施的可行性分析
在原控规中对各建设用地的用水量及用电量预测均是采用单位建设用地指标法，通过对比分析可知，本次规划修改因减少了商务用地和行政办公用地，使得拟修改后的用水量和用电量均少于修改前，故本次规划修改不影响原有的市政配套设施负荷，规划修改具有可行性。
六、结论
通过上述论证，对苍南县县城江南新区A-23等地块控制性详细规划的修改是必要且可行的，通过比对用地性质、地块界线及绿地和河岸线等方面的修改可行性分析，最终确定本次规划修改后不但有利于近期项目的实施，也有利于土地集约化和空间复合化，一定程度上能优化环城南路沿线景观风貌，进一步推动江南新区的高质量发展。
七、附图
1、区位示意图
2、用地现状图
3、修改前用地规划图
4、拟修改用地规划图
（注：如对公示内容有不明之处，可咨询县自然资源和规划局)
