关于《苍南县关于深入推进低效用地再开发工作的实施意见（试行）》的政策解读

    一、制定背景

2014年，我县出台低效用地再开发政策文件（苍政发〔2014〕189号文件），2017年对部分条款内容修改后重新发布（苍政发〔2017〕134号），后因《国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》(国土资发〔2016〕147号)即将到期，省政府再开发政策最大红利低效用地报批不占用地指标停止执行，市政府再开发政策文件停止执行，我县低效用地再开发政策文件也因无上位法依据于2021年开始停止执行。2022年8月2日，自然资源部下发《关于积极做好用地用海要素保障的通知》(自然资发〔2022〕129号)，明确建设项目使用城镇低效用地的，可继续按照《国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》(国土资发〔2016〕147号)文件相关规定执行。为贯彻落实上级文件精神，用好低效用地再开发优惠政策,如工业用地改变用途用于商服用地分割销售、经营性房地产开发，完善历史遗留用地手续等优惠政策，调动原土地使用权人再开发积极性，盘活存量土地，提高土地利用效率，保障经济社会持续健康发展，我局结合我县实际，牵头起䓍了《关于深入推进低效用地再开发工作的实施意见(试行)》（以下简称《实施意见》），共提出7条意见。

二、主要依据

《实施意见》主要依据原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》(国土资发〔2016〕147号)、自然资源部《关于积极做好用地用海要素保障的通知》(自然资发〔2022〕129号)、省人民政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)等文件精神和市级重大审计问题清单整改要求有关规定制定。

三、主要内容

　　（一）明确了再开发工作基本原则。应当遵循政府主导、规划先行；规范运作、有序推进；市场取向、因势利导；权属清晰、保护权益基本原则

（二）明确了低效用地概念及其再开发实施范围。纳入再开发实施范围的低效用地应当同时满足规划、地类、生态环境、土地权属、上图入库等方面的要求。

（三）明确了再开发实施模式。主要包括政府主导实施再开发和市场主体实施再开发两种开发模式。其中规划用于商品住宅等经营性房地产开发、城市基础设施和公共设施建设的土地，原划拨决定书或土地出让合同明确规定或约定的土地，及法律法规规定的其他土地由政府主导再开发；其他低效用地可由市场主体实施再开发

（四）明确了再开发激励机制。

1、鼓励工业用地原土地使用权人进行改造开发。具体可通过“退二优二”、“退二进三”改造开发。其中改造开发为商服用地的，最多可将总建筑面积的30%按幢或层作为最小分割单元分割销售。

2、满足一定条件的工业用地允许协议出让。主要包括合法集体性质工业用地和和具备以下条件之一的没有合法用地手续且已使用的工业或仓储用地：①原已取得项目立项批准、规划选址（或规划用地许可）等相关建设项目审批手续；②已经按照规定缴纳城市基础设施配套费等相关税费的；③自然资源管理部门、属地政府或建设平台等已收取部分土地价款且未退还的；④在属地政府开展的历史遗留用地清理补办工作中，当时认定可以补办，且已完成大部分补办手续的；⑤因政府拆迁原因，有政府相关安置文件或批示件的；⑥其他情况。

3、允许使用村集体土地改造开发。

4、允许边角地、夹心地、插花地和邻宗土地一并集中改造开发。

5、旧村(城中村)改造奖励措施。旧村（城中村）改造节余土地由政府收回或征收后公开出让的，给村集体经济组织最高奖励标准比水田垦造指标调剂价每亩高10万元。

　　（五）明确了收回（购）补偿标准。

1、政府依法收回(购)用于经营性房地产开发的，对原土地用途给予适当补偿，土地出让后增值部分按一定比例补偿给原土地使用权人，原建筑物(构筑物)不再给予补偿。具体补偿标准如下：(1)原土地用途补偿：原土地用途是商业用地，按市场评估价给予补偿；原土地用途是工业用地，出让土地按收购时工业用地片区指导价进行剩余年限修正后给予补偿，划拨土地按收购时工业用地片区指导价的60%给予补偿；仓储用地、教育用地等，可参照工业用地进行用途修正后补偿。(2)现土地用途补偿：经法定程序出让后，土地出让金扣除6%的储备提成、19%的计提项目和原土地用途补偿后的增值部分，按以下比例给予阶梯式补偿：原土地属出让的，容积率1.5以下(含1.5)部分，政府和原土地权利人分成比例为5：5；容积率1.5以上2.0以下(含2.0)部分，政府和原土地权利人分成比例为6：4；容积率2.0以上2.5以下(含2.5)部分，政府和原土地权利人分成比例为7：3；容积率2.5以上部分，政府和原土地权利人分成比例为8：2；原土地属划拨的，容积率1.5以下(含1.5)部分，政府和原土地权利人分成比例为6：4；容积率1.5以上2.0以下(含2.0)部分，政府和原土地权利人分成比例为7：3；容积率2.0以上2.5以下(含2.5)部分，政府和原土地权利人分成比例为8：2；容积率2.5以上部分，政府和原土地权利人分成比例为9：1。

原土地使用权人主动申请再开发的，或属成片开发土地，原土地使用权人意见一致，积极配合，统一签订收回(购)合同并及时搬迁腾空的，在上述补偿标准基础上，土地出让后可给予一定奖励，最高奖励金额不超过补偿标准的10%，具体按照动态平衡原则在再开发方案中给予明确。增值部分分成比例可根据实际情况每年调整一次。

2、政府依法收回(购)工业用地用于城市基础设施、公园绿地、教育、商业等，可采用市场评估价给予补偿，也可以土地置换方式进行补偿，或参照周边相邻再开发地块补偿标准报县政府“一事一议”给予补偿。

（六）明确了历史遗留用地分类处理完善手续。

符合国土空间规划、经第三次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理：1、用地行为发生在1986年12月31日之前的，县自然资源管理部门出具符合国土空间规划的审核意见书后，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权登记发证手续。2、用地行为发生在1987年1月1日后，按照现行法律法规及县政府相关政策规定办理。

四、反馈意见采纳情况说明

2022年10月26日至10月28日，《实施意见》在苍南县政府办公平台OA系统向各镇人民政府（建设中心）、县政府直属相关单位征求意见，共收到1家单位1条反馈意见，即县审计局建议在“为深入贯彻落实…等文件精神”后，增加“和市级重大审计问题清单整改要求”内容，经我局研究讨论，给予采纳。10月21日至11月20日在县政府门户网站向社会公开征求意见，未收到修改建议。11月17日，县政府召集县府办、县发改局、县财政局、县经信局、县司法局、县住建局、市生态环境局苍南分局、县经开区、县城市建设中心、灵溪镇、金乡镇、钱库镇、宜山镇等单位对《实施意见》进行研究并提出修改建议。同年12月22日，修改后的《实施意见》经我局法规科合法性审查。

解读机关：苍南县资规局地质矿产科

    解读人：何观图    联系方式：0577－68885686