关于《马站镇D-04地块控制性详细规划修改》修改必要性的公告
《马站镇D-04地块控制性详细规划修改》修改论证报告由苍南县设计研究院研究论证，根据《中华人民共和国城乡规划法》规划审批程序要求，现将《马站镇D-04地块控制性详细规划修改》修改论证报告草案向社会公示。
请社会各界人士广泛参与，并提出建设性建议，以进一步修改完善，关心城乡规划建设的公民、法人以及其他组织，请在公示期内将有关意见和建议反馈给我局，我局将根据公示反馈意见整理后，提供给设计单位作进一步完善。
公示时间：2023年11月2日——2023年11月16日（共10个工作日）
邮寄地址：苍南县自然资源和规划局209（苍南县灵溪镇江滨路188号）
邮政编码：325800
联系电话：0577-64759238
公示内容如下：
一、 修改背景
为丰富经济产业链，马站镇结合自身地理环境优势，计划拓展水产品延伸链，拟规划一处小型的以水产品加工、零售、批发等为主的商业用地，以促进水产品更好、更快地在市场上销售流通，从而推动地方经济发展，提高居民的收入和生活水平。
本次拟规划修改对象为马站镇D-04地块，该地块内有一处原供销社所在地，目前处于荒废状态，建筑破败不堪，在原控规中的规划用地性质为二类城镇住宅用地，现计划进行用地性质修改将其调整为商业用地，落实其他产业功能。故在此背景下，我院受委托编制马站镇D-04地块控制性规划修改论证报告。
二、项目概况
（一）区位分析
马站镇D-04地块位于迎宾路与马沙线交叉口处，为《苍南县马站镇镇区控制性详细规划》中的D-04地块，规划用地性质为二类城镇住宅用地，总用地面积12370.5平方米（合计18.56亩）。
（二）地块及周边建设现状
目前马站镇D-04地块内用地构成主要由二类城镇住宅用地、商业用地和乔木林地组成，其中二类城镇住宅用地主要分布在地块的南侧和北侧，商业用地处在地块的中间区域，现为闲置状态，地块内杂草丛生，建筑基本已破败；乔木林地主要处在地块的东面，与霞峰山接壤。
三、规划情况
D-04地块规划用地性质为二类城镇住宅用地，总用地面积为12370.5平方米，容积率为2.0，建筑密度为35%，绿地率为25%，建筑限高为24米。
四、修改必要性
（一）有效提高土地利用价值的必要性
原控规D-04地块位于马站镇霞峰山西北面的山脚下，与马沙线相邻，该地块原规划为二类城镇住宅用地，主要为解决地块内危旧房安置问题。现大部分村民外迁，住房空置率高，该片区域整体居住氛围不强烈。
为盘活该区域用地，综合分析D-04地块内用地，确定地块内有部分用地原为供销社所在地，现处于闲置状态，建筑破损严重。为了让项目更好落地，助力马站镇经济建设新活力，需对D-04地块的用地性质进行修改。
（二）商业市场建设的必要性
马站镇地处浙闽交界处，虽濒临东海，但在经济产业方面，是以农业和旅游业为主，近年来西红柿、油菜和蘑菇等经济作物也得到了广泛的种植，收到了良好的市场反馈和社会效益。
现为丰富经济产业链，马站镇结合自身地理环境优势，拓展水产品延伸链，拟规划一处小型的以水产品加工、零售、批发等为主的商业用地，让渔民能就近、快速、集中地进行水产品交易，从而促进水产品更好地在市场上销售流通，推动当地经济发展，提高居民的收入和生活水平。
五、规划修改的可行性分析
（一）用地性质及地块界线修改的可行性分析
本次规划修改将马站镇D-04地块内的部分用地进行用地性质调整主要是基于地方渔业市场的需要。马站片区有绝对的地理位置优势，借助区域优势，紧抓建设时机，打造属于自身特色优势的海洋渔业经济，现继续保留现状用地功能具有一定的可行性，故在用地性质修改方面具有一定的可行性。
（2）地块界线修改的可行性分析
本次规划修改根据《苍南县国土空间总体规划(2021-2035年)》中的“三区三线”范围及用地功能需求进行调整并细分，同时根据《浙江省国土空间规划分区分类指南》（2021）对地块用地性质进行更新，修改后D-04a地块用地面积为2131平方米，保留原用地性质不变；修改后D-04b地块用地面积为5095平方米，用地性质调整为商业用地。修改后的D-04a和D-04b地块用地面积之和为7226平方米，较修改前减少5144.5平方米。减少的用地面积为城镇开发边界线范围外用地，故本次规划修改对地块界线的修改具有一定的可行性。
（二）地块指标修改的可行性分析
马站镇D-04地块原用地性质为二类城镇住宅用地，其各项控制指标是基于住宅用地的功能而制定，修改后的D-04a地块仍为二类城镇住宅用地，原规划指标不变，修改后的D-04b地块用地性质由二类城镇住宅用地调整为商业用地，故需对D-04b地块的各项控制指标进行重新调整，以满足实际建设要求，故在地块指标修改方面同样具有一定的可行性。
（三）道路交通的可行分析
本次规划修改地块位于马沙线上，马沙线是马站镇西部道路交通中较为重要的对外交通道路，可通往蒲城、沿浦等乡镇，目前该道路可直接联系228国道，这为马站镇西部的经济发展提供了良好的区域交通条件。
现将商业市场用地落在D-04地块内（直线距离228国道仅900米），单从道路交通方面而言，不仅为市场用地的建设提供了便捷的交通，同时也能为该市场吸引更多的客商群体，故在道路交通方面具有一定的可行性。
（四）市政配套设施的可行性分析
在原控规中对各建设用地的用水量及用电量预测均是采用单位建设用地指标法。根据原控规的单位建设用地指标法，本次规划修改在用水量方面，虽有部分用地为商业用地，但因居住用地和商业用地的用水量本身差距较小且修改后两个地块之和的用地规模较修改前减少了较多，最终使得修改后的地块用水量呈现出减少的状态，故在用水量方面本次规划修改具有一定的可行性。
关于用电量，因商业用地的用电量高于居住用地的较多，虽然地块修改后用地规模较修改前有所减少，但用电量方面还是处于增加的状态。由于商业用地规模较小（仅5095平方米），所增的用电量也相对较少，基本在整个镇区供应量范围内，故在用电量方面本次规划修改具有一定的可行性。
六、结论
通过上述论证，对马站镇D-04地块控制性详细规划的修改是非常有必要且可行的。地块修改后有助于盘活马站西部区域的土地，一定程度上能提高土地的利用价值，同时商业市场的建设也有助于马站片区海洋渔业资源的发展，丰富马站水产资源的产业链，进而推动当地经济发展。
七、附图
1、 区位示意图
2、 用地现状图
3、 修改前用地规划图
4、 拟修改用地规划图
（注：如对公示内容有不明之处，可咨询县自然资源和规划局)
