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关于深入推进低效用地再开发工作的实施意见(试行)
(征求意见稿)
为深入贯彻落实节约集约用地政策，盘活存量土地，提高土地利用效率，保障经济社会持续健康发展，根据原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》(国土资发〔2016〕147号)、自然资源部《关于积极做好用地用海要素保障的通知》(自然资发〔2022〕129号)、省人民政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)等文件精神和市级重大审计问题清单整改要求，结合我县实际，提出如下意见：
一、基本原则
低效用地再开发工作应当遵循政府主导、规划先行；规范运作、有序推进；市场取向、因势利导；权属清晰、保护权益基本原则。
二、实施范围（参照部政策）
（一）低效用地概念
本实施意见规定的低效用地是指经第三次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括：
1、布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄(城中村)，以及违法违章建筑拆除后形成的空闲土地。
2、利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制指标的用地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。
3、用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。
4、其他经认定的低效利用存量建设用地。
（二）再开发条件
纳入低效用地再开发工作的低效用地，应当具备以下条件：
1、符合国土空间规划、产业发展规划；
2、在第三次全国土地调查时地类为建设用地；
3、符合生态环境要求；
4、土地权属清晰、不存在土地权益争议；
5、已报自然资源部备案纳入低效用地数据库。
三、实施模式
(一)政府主导实施再开发。下列情形低效用地由县政府依法收回（购）或征收，按现行法律法规规定办理供地手续。(参照部、省政策)
1、规划用于商品住宅等经营性房地产开发的土地；
2、规划用于城市基础设施和公共设施建设的土地；
3、原划拨决定书或土地出让合同明确规定或约定应当由政府收回土地使用权的土地；
4、法律法规规定的其他土地。
（二）市场主体实施再开发。鼓励市场主体参与政府主导实施以外的低效用地再开发。
1、原土地使用权人自行或联合再开发。鼓励原土地使用权人自行或相邻两个以上地块原土地使用权人联合开发，申请联合开发的，应共同成立新公司，新公司股权比例由各方自行协商，涉及转让的应当办理产权过户手续，涉及集体土地征收的应当办理征收手续。允许以协议出让方式办理供地手续；原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。(参照部政策、省政策)
2、市场主体流转再开发。鼓励市场主体收购单宗或相邻多宗地块进行集中再开发，符合本实施意见规定的协议出让条件的，可办理协议出让手续，补交土地出让金。(参照省政策)
四、激励机制
(一)鼓励工业用地原土地使用权人进行改造开发。
1、工业企业通过“退二优二”优化用地结构、提高容积率的；按《苍南县人民政府办公室关于印发苍南县工业园区块改造提升攻坚行动方案等5 个方案的通知》（苍政办〔2022〕58号）政策执行。
2、对工业企业通过“退二进三”兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售等服务业的，可保留原用途不变，经自然资源部门批准后使用，并按规定缴纳国有土地年租金(省政策)。
3、因规划调整，对工业用地、仓储用地、教育用地等用于商服并分割销售的，应当按幢或层作为最小分割单元销售，分割销售的建筑面积不得超过再开发后总建筑面积的30%，不动产权证可按相应分割单元办理，并在土地出让合同中予以约定。(省政策)
4、利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。(部政策)
(二)允许工业用地协议出让(原县政策第十二条)
1、已取得合法用地手续集体性质的工业用地，经原土地使用权人申请，按规定办理征收手续的，可以协议出让方式供地。
2、以下原因导致的历史遗留违法用地可以协议出让。
用地行为发生在1987年1月1日—2009年12月31日期间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，并符合国土空间规划的工业或仓储用地，符合以下情形之一的，可以协议出让。
(1)原已取得项目立项批准、规划选址（或规划用地许可）等相关建设项目审批手续；
(2)已经按照规定缴纳城市基础设施配套费等相关税费的；
(3)自然资源管理部门、属地政府或建设平台等已收取部分土地价款且未退还的；
(4)在属地政府开展的历史遗留用地清理补办工作中，当时认定可以补办，且已完成大部分补办手续的；
(5)因政府拆迁原因，有政府相关安置文件或批示件的；
(6)其他情况。
以上情形均需经属地政府认真调查，集体研究讨论并形成一致意见后，报县人民政府确认。
(三)允许使用村集体土地改造开发。
符合《中华人民共和国土地管理法》规定的乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业等项目在符合国土空间规划的前提下，允许使用村集体土地方式办理用地手续。(原县政策第十三条结合新法)
(四)允许边角地、夹心地、插花地和邻宗土地一并集中改造开发。
低效用地改造开发涉及边角地、夹心地、插花地等零星新增建设用地（简称“三地”），对单宗用地面积不超过3亩且累计面积不超过再开发项目用地总面积10%的，允许和邻宗土地一并集中再开发，并按照再开发地块的供地方式办理供地手续(省政策)。
(五) 允许国有土地使用权人申请部分低效用地再开发。
允许国有土地使用权人根据国土空间规划，申请将宗地进行分割，并将其中符合国土空间规划地块改造开发。开发方案经县政府批准后，先办理产权分割手续，再改造开发，办理产权分割手续不补交地价款。
(六)旧村(城中村)改造奖励措施。
旧村（城中村）改造项目，完成安置后的节余土地由政府收回或征收，通过土地使用权公开出让方式供地，一类地区每亩60万元、二类地区每亩55万、三类地区每亩50万，奖励给村集体经济组织用于土地补偿、旧村庄（城中村）改造建设和新农村建设。(原县政策第二十五条)
五、补偿标准。
1、政府依法收回(购)用于经营性房地产开发的，对原土地用途给予适当补偿，土地出让后增值部分按一定比例补偿给原土地使用权人，原建筑物(构筑物)不再给予补偿。具体补偿标准如下：(1)原土地用途补偿：原土地用途是商业用地，按市场评估价给予补偿；原土地用途是工业用地，出让土地按收购时工业用地片区指导价进行剩余年限修正后给予补偿，划拨土地按收购时工业用地片区指导价的60%给予补偿；仓储用地、教育用地等，可参照工业用地进行用途修正后补偿。(2)现土地用途补偿：经法定程序出让后，土地出让金扣除6%的储备提成、19%的计提项目和原土地用途补偿后的增值部分，按以下比例给予补偿：原土地属出让的，容积率1.8以下(含1.8)部分，政府和原土地权利人分成比例为6：4；容积率1.8以上2.5以下(含2.5)部分，政府和原土地权利人分成比例为7：3；容积率2.5以上部分，政府和原土地权利人分成比例为8：2；原土地属划拨的，容积率1.8以下(含1.8)部分，政府和原土地权利人分成比例为7：3；容积率1.8以上部分，政府和原土地权利人分成比例为8：2。原土地使用权人主动申请再开发的，或属成片开发土地，原土地使用权人意见一致，积极配合，统一签订收回(购)合同并及时搬迁腾空的，在上述补偿标准基础上，土地出让后给予一定奖励，最高奖励金额不超过补偿标准的10%，具体由属地政府制订奖励方案报县政府审批。
2、政府依法收回(购)工业用地用于城市基础设施、公园绿地、教育、商业等，可采用市场评估价给予补偿，也可以土地置换方式进行补偿。
六、完善手续
符合国土空间规划、经第三次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。
1、用地行为发生在1986年12月31日之前的，县自然资源管理部门出具符合国土空间规划的审核意见书后，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权登记发证手续。(参照部政策)
2、用地行为发生在1987年1月1日后，按照现行法律法规及县政府相关政策规定办理。
七、本意见自2023年 月 日起施行。
现向社会各界就该文件是否符合法律法规和国家政策、是否符合社会主义核心价值观、是否符合公平竞争审查要求等征求意见
征求意见反馈单.xlsx
征求意见情况(通知).docx征求意见反馈结果：
2022年10月21日至11月20日，我局按照相关规定在温州市苍南县门户网站发布关于《关于深入推进低效用地再开发工作的实施意见(试行)》征求意见稿公示，其中收到县审计局一条反馈意见，衷心感谢社会各界对温州市苍南县政府工作的关注和支持。
苍南县自然资源和规划局
2022年11月21日