苍南县人民政府办公室关于进一步加快小微企业园高质量发展的若干意见

各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

为贯彻落实《关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》（浙委办发〔2018〕59号）、《关于加快推进小微企业园建设提升园区管理水平的通知》（温政办〔2017〕44号）、《关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知》（温政办〔2017〕74号）和《关于进一步提升小微企业园建设管理服务水平十条刚性措施（试行）的通知》（温政办〔2020〕36号）等文件精神，进一步加强小微园规范管理，改善小微企业发展环境，推动工业经济转型升级，经县政府同意，特制定如下意见。

一、小微园规划建设要求

（一）新建的生产制造类小微企业园应符合城镇建设总体规划和产业布局，单个占地面积原则上不少于100亩，建筑面积不少于10万平方米。

（二）小微园非生产性公共配套设施占地面积占总用地面积的5-7%，建筑面积占总建筑面积的15-25%。非生产性公共配套设施中，须配置物业管理用房，配置面积不少于非生产性用房建筑面积的5‰。非生产性用房建筑物应具备公共建筑物外立面，应采取公共走廊式布局，设置公共的出入通道，住宿功能（员工宿舍）不能建成套房形式。

小微园内的非生产性用房，只能自持或出售给入园企业。用于出售的，销售对象须为入园企业，单个企业购买面积不得超过其生产用房建设面积和购买的非生产用房面积总和的25%，且今后转让工业厂房时，其购买的非生产性用房须一并转让，否则资规部门依照土地出让合同规定有权不予办理产权过户手续。自持用于出租的，承租对象须为入驻企业和综合配套的生产性服务业，如政务代办、政策咨询、法律服务、财务代理、人才培训、安全生产中介机构等，不得出租给与入驻企业生产、员工服务等无关的人员。

（三）生产制造类小微企业园应明确园区产业定位，占地面积200亩以下园区原则上只能规划一个主导产业，占地面积200亩以上园区原则上规划不超过两个主导产业。分行业设立集聚区块，具体由县小微企业创业园建设领导小组办公室（以下简称县小微园办）按实际情况确定。入园制造业企业应符合园区产业定位，生产性服务业企业应符合产业链配套补链要求，主导产业入园企业数和厂房建筑面积占比均不低于70%。

（四）小微园建设项目可以根据行业实际情况，在安全和规划允许的范围内，结合园区所在地的控规，合理配置容积率，容积率最高不得超过2.5。鉴于我县多数传统行业生产工艺需要，小微园生产性用房底层层高小于8米的，按1倍建筑面积计算容积率。严禁对楼层进行结构性分层，小微园开发建设主体须在厂房出售合同中明确规定。小微园建筑密度不得超过50%，绿地率不低于5%，建筑高度最高不得超过50米。

二、入园企业要求

（一）入园企业须同时符合以下要求：

1.具有独立法人资格、良好信用记录、合法经营、依法纳税的工业企业，且必须取得一般纳税人税务登记证。苍南县域外登记注册的企业，入园后需变更住所地至小微园所在地或在本地重新注册独立法人单位。

2.企业现有工业用地原则上已得到充分利用、无闲置土地。

3.企业入园项目必须符合国家产业政策及小微园产业发展规划要求，符合污染物总量控制、环境功能区的要求等国家环境保护有关规定，对产业布局规划、产业政策、环保、能耗不符合要求的企业实行一票否决。

4.入园非新办企业的上年或本年（至准入评审时）税收总额不低于20万元或亩均税收总额不得低于15万元，入园新办企业须取得一般纳税人税务登记证，且承诺在入园2年后亩均税收不低于15万元，并在准入评审通过后向属地乡镇（建设平台）按照每亩15万缴纳履约保证金（可采取银行保函形式）。入园标准应在土地出让公告中予以明确，并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定。企业入园后办理的工商、环保、安全、消防等审批手续，业主名称必须与准入评审意见、销售合同一致，且企业股权不得变更。如确有合理诉求需变更，须经所属乡镇（建设平台）及县小微园办批准后予以变更。

5.企业联合体新开发建设小微园参照“标准地”政策实施批后监管。

（二）入园企业审核

建设方案已通过审批的小微园，允许面向经审批确定的主导产业及其配套产业企业进行预定登记，预售证办理前，不得收取定金，且须在小微园登记点显要位置张贴政府管理规定、房源信息、监督举报电话等，充分保障拟入园企业的知情权。

企业准入评审流程为：拟入园企业向小微园开发建设单位提出申请（预定登记），小微园开发建设单位将预定登记名单报属地乡镇（建设平台）初审，再由属地乡镇（建设平台）提交县小微园办审核确定。拟入园企业依据县小微园办审核的准入评审意见申购厂房、办理相关入园手续且必须与小微园开发建设主体、属地乡镇（建设平台）签订《企业入园管理合同》。未完成企业准入评审流程的，县住建部门一律不准办理网签销售手续，县资规部门一律不准办理不动产权登记手续。

三、小微园产出效益管理

（一）建立“标准房”制度

坚持以亩均论英雄为导向，入园2年以上的企业一律纳入“亩均论英雄”综合评价（擅自转让或转租的企业评价指标一律不予核减），按评价结果实施资源要素差别化政策，促进入园企业更新设备、创新产品、节能减排和安全生产。

（二）实施履约管理

全面实施小微园开发和小微企业入园合约制度。小微园开发建设主体必须与园区所在地乡镇（建设平台）签订《苍南县工业用地项目投资监管合同》，并报县小微园办备案，实施投资履约保证金制度，对开发建设要求、厂房销售（转让）管控、企业入园、产权分割、企业退出、亩均产出等违约责任进行明确约定，属地乡镇（建设平台）作为监管主体严格落实履约管理责任。利用新增建设用地建小微园的，开发建设主体必须与县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》；利用闲置土地开发建设小微园的，开发建设主体必须与县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让变更合同》。

每个入园企业与小微园开发建设主体签订的销售合同中须明确及时办理环保、安全等手续，强化规范管理，以及企业达产要求、退出机制、小微园各项管理规定等。

（三）建立退出机制

严格落实“一企一电表号”，对入园企业实行效益综合评价，强化差别化政策运用。对连续3年被评为D类的入园企业，按照《企业入园管理合同》约定予以清退。属地乡镇（建设平台）按原合同销售价格享有优先回购权或有权废止租赁合同。属地乡镇（建设平台）要加强日常监管，发现随意变更项目产业、违规转租等行为的，要求整改，整改不到位的，要求限期退出小微园。

（四）自持部分效益综合评价

根据小微园开发建设主体自持部分面积及自持部分产生的税收等数据，开展效益综合评价，依评价结果对自持部分执行差别化政策。

四、加强小微园销售和租赁管理

（一）封地价、竞无偿移交厂房面积和配套用房面积

原则上，针对利用新增建设用地建小微园的，在出让过程中，当土地竞价溢价率达到一定比例时（最高不超过50%），则竞无偿移交政府的小微园厂房和配套用房面积，移交面积多者得，在总评设计图中，须明确赠送面积具体位置。整治类行业小微园可根据实际情况确定土地出让方案。引导小微园开发建设主体招引优质企业入驻，参照“标准地”控制指标，在土地出让公告中设定整个园区的税收、产出等标准，明确能耗、环保要求，作为挂牌条件之一。

（二）限房价

本着“保本微利”和“降低小微企业用地成本”的原则，合理确定项目建筑成本以及销售价格，出售均价（备案价，含用于消除集体经济薄弱村的厂房，但不包括无偿移交政府和自持部分厂房）原则上不得超过2900元/平方米。小微园开发建设主体需将出售定价方案报县发改局备案，定价方案要符合本文件限价规定，并作为相关部门管理的内容。

（三）销售模式

产权开发式的小微园（含存量用地开发建设的小微园，下同）参照商品房模式进行销售，小微园开发建设主体须取得商品房开发资质资格。小微园项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，且工程形象进度达到±0.0以上（若厂房没有地下空间，则工程形象进度须达到一层以上）后，允许参照房地产政策办理预售许可证并进行预售。小微园开发建设主体可以申请进行分期销售，每期预售许可建筑面积不得少于5万平方米。具体销售流程参照商品房模式：（1）小微园开发建设主体将销售合同示范文本报县市场监管局审核、备案，并将备案后的销售合同示范文本送属地乡镇（建设平台）存档；（2）小微园开发建设主体将小微园分割方案报县资规部门审查；（3）小微园开发建设主体根据审查通过的分割方案，确定“一房一价”方案报县发改局审核备案，审核备案后县发改局须将审核通过的“一房一价”方案函告县市场监管局;（4）小微园开发建设主体到县住建局申请办理预售许可；（5）小微园开发建设主体取得预售许可证后，按本意见第四点第（四）款规定进行公开销售，销售对象范围为经县小微园办审核确定的符合入园条件的企业; （6）已认购定位的入园企业与小微园开发建设主体签订销售合同，经属地乡镇（建设平台）审核后，报县住建局、县小微园办赋号备案，再到县不动产登记中心办理预登记。

已完工的厂房通过规划、消防等专项验收及通水、通电后，可以分期组织竣工验收，分期出具质量监督报告，购买或承租企业必须在厂房竣工验收后才能进驻生产，物业管理用房等公共配套设施应在第一期竣工验收的范围内。

（四）公开销售

经价格主管部门备案的“一房一价”价目表，要在小微园销售点显要位置进行公示，严格按照“一房一价”对外销售，直到销售结束。对同一房源，经准入评审符合条件的企业多于一家时，以上年税收总额高者优先，如产值、税收无法比较，则通过摇号方式公开配置。已经认购但放弃的，其房源转为集中公开销售。

（五）限转让（出租）

入园企业购得厂房后必须自用，未经批准不得转让，入园企业不得自行出租或转租厂房，小微园开发建设主体在销售或出租厂房时应在合同中与购买人或承租人约定，不得自行出售、出租（转租）厂房。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的，属地乡镇（建设平台）按原合同出让价享有优先回购权；如属地乡镇（建设平台）放弃回购，须经属地乡镇（建设平台）批准后方可转让，受让方应符合小微园入园相应标准，并经准入评审，方能入园。配套设施与生产厂房不得分开转让。

（六）自持规定

产权开发式的小微园必须按规定合理配置物业管理用房等公共配套设施，小微园开发建设主体自持建筑面积比例不得少于总建筑面积（无偿移交政府部分不计入总建筑面积基数）的20%且不可销售和转让，并只允许办理一本不动产权证，自持年限与土地使用年限相同。自持厂房应相对集中成片，原则上以幢为单位，面积不足一幢的则以层为单位，在确定小微园总平面图时，对自持的部分应予以明确。小微园中用于消除集体经济薄弱村的厂房，可计入自持面积，同时，由属地乡镇（建设平台）、小微园开发建设主体协商确定后，在总平面图标明位置和数量。整治类行业小微园可根据实际情况确定自持要求。

小微园开发建设主体自持部分用于出租的，租赁年限一次最高不得超过5年，租金支付周期不超过一年，且承租对象须经属地乡镇（建设平台）初审、报县小微园办审核确定符合入园条件后方可入驻，否则，县环保、应急管理、供电等职能部门有权不予办理相关入驻审批工作。同时，租赁双方须到属地乡镇（建设平台）办理出租登记备案，并与属地乡镇（建设平台）签订安全生产责任书，落实工业厂房出租企业的主体责任。

（七）限面积

国有投资公司开发建设或代建、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设等三种模式建设的小微园，分割出售给中小微企业的厂房面积控制在500-5000平方米（其中同一平面最小分割单元不小于500平方米），单幢出售的以实际面积为准，如企业购买面积超过5000平方米，其购买企业必须为规上企业或承诺投产一年后产值达到规上。

以上规范小微园建设用地出让、销售管理，企业入园标准等限制性规定，在土地出让公告中予以明确，并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定，付诸实施。

本意见适用于至本意见印发之日起新建的小微园。本意见印发以前，投资监管合同已签订的小微园，按以往施行的政策及投资监管合同约定执行（土地出让公告中如有与文件、合同不一致之处，除县委、县政府另有明确意见外，以土地出让公告为准）。

本意见自2020年 10月15日起实行。

苍南县人民政府办公室

2020年9月 11日

（此件公开发布）