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苍南县人民政府办公室关于进一步加快小微企业园高质量发展的若干意见有效
发布日期:2018-12-15 16:57:30浏览次数: 来源:苍南县 字体:[ ]

CCND01-2018-0025

苍政办〔2018〕112号

各乡镇人民政府,县政府直属各单位:

为贯彻落实《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加快小微企业园高质量发展的实施意见》(浙委办发〔2018〕59号)、《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见》(浙委办发〔2017〕2 号)、《温州市人民政府办公室关于加快推进小微企业园建设提升园区管理水平的通知》(温政办〔2017〕44号)、《温州市人民政府办公室关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知》(温政办〔2017〕74号)等文件精神,进一步加强小微园规范管理,改善小微企业发展环境,推动工业经济转型升级,经县政府同意,特制定如下意见。

一、小微园规划建设要求

(一)本意见中所指的小微园是指符合规划,经过苍南县政府确认的小微企业集聚区。

(二)小微园非生产性用房占地面积不得超过总用地面积的10%,建筑面积不得超过总建筑面积的20%,其中住宿功能(员工宿舍)的非生产性用房建筑面积不能超过总建筑面积的12%,非生产性用房建筑要配有综合办公、研发功能、食堂和物业等功能。非生产性用房建筑物应具备公共建筑物外立面,应采取公共走廊式布局,设置公共的出入通道,住宿功能(员工宿舍)不能建成套房形式。

小微企业园应当配备必要的公共服务场地,设立服务大厅,引进专业化服务机构为入园企业提供政务代办、政策咨询、法律服务、财务代理、人才培训、安全生产等生产性服务。鼓励仓储物流、检验检测、研发设计、教育培训等服务设施和生产设备共享。供热、治污等共性配套厂区(车间)应集中建设、共享使用。

小微园内的非生产性用房,只能自持或出售给入园企业,且入园企业今后转让工业厂房时,其购买的非生产性用房须一并转让,否则国土部门依照土地出让合同规定有权不予办理产权过户手续。非生产性用房不得出租给与入驻企业生产、员工服务等无关的人员。

(三)各小微园要根据当地产业发展规划确定主导行业(小微园面积200亩以上的,主导行业可增加至2个,分行业设立集聚区块,具体由县小微企业创业园建设领导小组办公室按实际情况确定),根据行业特色招引成长型、科技型企业及符合要求的企业入驻,主导行业入驻企业要达到总建筑面积的70%以上,其它入驻企业原则上须为主导行业的配套生产企业。

(四)小微园建设项目可以根据行业实际情况,在安全和规划允许的范围内,结合园区所在地的控规,合理配置容积率,容积率最高不得超过2.5。鉴于我县多数传统行业生产工艺需要,小微园生产性用房底层层高小于7米的,按1倍建筑面积计算容积率。严禁对楼层进行结构性分层,小微园开发建设主体须在厂房出售合同中明确规定,行政综合执法、住建、安监、消防、经信等相关职能部门要加强监督检查。小微园建筑密度不得超过50%,绿地率要不低于5%,建筑高度最高不得超过50米。

二、入园企业要求

(一)入园企业须同时符合以下要求:

1.为苍南县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业,且必须取得一般纳税人税务登记证。

2.企业现有工业用地原则上已得到充分利用、无闲置土地。

3.企业入园项目必须符合国家产业政策及小微园产业发展规划要求,符合污染物总量控制、环境功能区的要求等国家环境保护有关规定,对产业布局规划、产业政策、环保、能耗不符要求的企业实行一票否决。

4.入园非新办企业的上年或本年(至准入评审时)税收总额不得低于10万元、纳税销售额不得低于200万元,如为县政府确定的整治类行业企业,需达到行业整治基本要求方可入园。县环保整治区域范围内的企业,不受此规定限制,该类企业准入标准由属地乡镇(或建设平台)及行业协会共同确定。入园新办企业,须提供投资项目登记表及生产设备清单,企业入园后办理的工商、环保、安全、消防等审批手续,业主名称必须与准入评审意见、销售合同一致,且企业股权不得变更。

5.整治类行业小微园(指以再生纺织、印刷、电镀电雕、卤制品、电化铝等环保整治行业为主导产业,且政府明确重点用于安置整治搬迁企业为主的小微园),非新办企业达到政府(与行业协会)设定的标准要求后优先入园,其园外违规的生产经营场所须承诺关停。入驻由政府所属国有公司回购再出售的整治类行业小微园,入园企业要与属地乡镇(或建设平台)签订整治监管协议,须承诺履行整治义务。

6.企业联合体新开发建设小微园参照“标准地”政策实施批后监管。

(二)符合以下条件之一的,可以优先入园:

1.规模以上工业企业。

2.成长型小微企业:近三年主营业务收入或者纳税总额持续增长且平均增长率在10%以上的企业;同产业类型企业,以税收优先。

3.科技型小微企业:(1)近三年研发投入(R&D)占当年销售总额平均在4%以上;(2)拥有自主知识产权或者获得发明专利[Z1] 企业;(3)项目产品获得温州市级及以上科技项目立项的企业。

4.优质企业:(1)行业龙头企业的关键配套企业,高新技术产业企业,战略性新兴产业项目企业或者孵化器毕业的企业;(2)上一年实施“机器换人”技术改造重点项目企业;(3)新设立的股份有限公司。

5.在我县已供过工业用地,且厂房被征收或者将被征收的企业。

6.在我县已供过工业用地,有意向园区集聚,愿意通过回购、置换等方式入园的企业。

(三)入园企业审核

建设方案已通过审批的小微园,允许面向经审批确定的主导产业及其配套产业企业进行预定登记,但不得收取各种形式的订金,且须在小微园登记点显要位置张贴政府管理规定、房源信息、监督举报电话等,充分保障拟入园企业的知情权。

企业准入评审流程为:拟入园企业向小微园开发建设主体提出申请(预定登记),小微园开发建设主体将预定登记名单报属地乡镇(或建设平台)初审后,由属地乡镇(或建设平台)提交县小微企业创业园建设领导小组办公室审核确定。拟入园企业依据县小微企业创业园建设领导小组办公室审核的准入评审意见申购厂房、办理相关入园手续。

整治类行业小微园,由属地乡镇(或建设平台)按土地挂牌条件确定的厂房销售价格,根据厂房分割情况,“一对一”确定入园对象,或在土地出让公告中明确小微园开发建设主体可销售部分的厂房须销售给属地乡镇(或建设平台)所属国有公司,统一由国有公司根据行业整治工作需要进行处置。

三、小微园产出效益管理

(一)建立“标准房”制度

坚持以亩均论英雄为导向,参照“标准地”各行业控制指标,设定亩均(厂房面积按容积率折算为亩)税收等指标要求,实行两年期的验收考核,倒逼入园企业更新设备、创新产品、节能减排和安全生产。

(二)实施履约管理

全面实施小微园开发和小微企业入园合约制度。小微园开发建设主体必须与园区所在地乡镇(或建设平台)签订《苍南县工业用地项目投资监管合同》(由县小微企业创业园建设领导小组办公室制定合同范本,属地乡镇[或建设平台]根据实际需要再调整补充),并报县小微企业创业园建设领导小组办公室备案,实施投资履约保证金制度,对开发建设要求、厂房销售(转让)管控、企业入园、产权分割、企业退出、亩均产出等违约责任进行明确约定,属地乡镇(或建设平台)作为监管主体严格落实履约管理责任。利用新增建设用地建小微园的,开发建设主体必须与县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》;利用闲置土地开发建设小微园的,开发建设主体必须与县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让变更合同》。

每个入园企业与小微园开发建设主体签订的销售合同中须明确及时办理环保、安全等手续,强化规范管理,以及企业达产要求、退出机制、小微园各项管理规定等(由县小微企业创业园建设领导小组办公室制定销售合同范本,小微园开发建设主体根据实际需要再调整补充制定销售合同示范文本)。

(三)建立退出机制

严格落实“一企一电表号”,对入园企业实行效益综合评价,强化差别化政策运用。效益综合评价为D类的入园企业,属地乡镇(或建设平台)按原合同销售价格享有优先回购权或有权废止租赁合同。属地乡镇(或建设平台)要加强日常监管,发现随意变更项目产业、违规转租等行为的,要求整改,整改不到位的,要求限期退出小微园。

(四)自持部分效益综合评价

根据小微园开发建设主体自持部分面积及自持部分产生的税收等数据,开展效益综合评价,依评价结果对自持部分执行差别化政策。

四、加强小微园销售和租赁管理

(一)封地价、竞无偿移交厂房面积和配套用房面积

原则上,针对利用新增建设用地建小微园的,在出让过程中,当土地竞价溢价率达到一定比例时(最高不超过50%),则竞无偿移交政府的小微园厂房和配套用房面积,移交面积多者得。整治类行业小微园可根据实际情况确定土地出让方案。引导小微园开发建设主体招引优质企业入驻,参照“标准地”控制指标,在土地出让公告中设定整个园区的税收、产出等标准,明确能耗、环保要求,作为挂牌条件之一。

(二)限房价

本着“保本微利”和“降低小微企业用地成本”的原则,合理确定项目建筑成本以及销售价格,出售均价(备案价,含用于消除集体经济薄弱村的厂房,但不包括无偿移交政府和自持部分厂房)原则上不得超过2900元/平方米,申请认定为“定位高端”的小微园,生产性用房限价允许上浮10%,并须接受“定位高端”小微园验收监管,年租价格一般不高于售价的10%,特殊项目由县政府一事一议确定。小微园开发建设主体需将出售定价方案报县发改局备案,定价方案要符合本文件限价规定,并作为相关部门管理的一项内容。

(三)销售模式

产权开发式的小微园(含存量用地开发建设的小微园,下同)参照商品房模式进行销售,小微园开发建设主体须取得商品房开发资质资格。小微园项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,且工程形象进度达到±0.0以上(若厂房没有地下空间,则工程形象进度须达到一层以上)后,允许参照房地产政策办理预售许可证并进行预售。小微园开发建设主体可以申请进行分期销售,每期预售许可建筑面积不得少于5万平方米。具体销售流程参照商品房模式:(1)小微园开发建设主体将销售合同示范文本报县市监局审核、备案,并将备案后的销售合同示范文本送属地乡镇(或建设平台)存档;(2)小微园开发建设主体将小微园分割方案报县住建部门审查;(3)小微园开发建设主体根据审查通过的分割方案,确定“一房一价”方案报县发改局审核备案;(4)小微园开发建设主体到县住建局申请办理预售许可;(5)小微园开发建设主体取得预售许可证后,按本意见第四点第(四)小点规定进行公开销售,销售对象范围为经县小微企业创业园建设领导小组办公室审核确定的符合入园条件的企业; (6)已认购定位的入园企业与小微园开发建设主体签订销售合同,经属地乡镇(或建设平台)审核后,报县住建局、县小微企业创业园建设领导小组办公室赋号备案,再到县不动产登记中心办理预登记。

已完工的厂房通过规划、消防等专项验收及通水、通电后,可以分期组织竣工验收,分期出具质量监督报告,购买或承租企业必须在厂房竣工验收后才能进驻生产,物业管理用房等公共配套设施应在第一期竣工验收的范围内。[Z2] 

(四)公开销售

经物价主管部门备案的“一房一价”价目表,要在小微园销售点显要位置进行公示,严格按照“一房一价”对外销售,直到销售结束。对同一房源,经准入评审符合条件的企业多于一家时,本意见第二点中的优先入园企业优先,均属于优先入园企业或均不属于优先入园企业的,规上企业以上年产值高者优先,规下企业以上年税收总额高者优先,如产值、税收无法比较,则通过摇号方式公开配置。已经认购但放弃的,其房源转为集中公开销售。

(五)限转让(出租)

入园企业购得厂房后必须自用,未经批准不得转让,入园企业不得自行出租或转租厂房,小微园开发建设主体在销售或出租厂房时应在合同中与购买人或承租人约定,不得自行出售、出租(转租)厂房。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的,属地乡镇(或建设平台)按原合同出让价享有优先回购权;如属地乡镇(或建设平台)放弃回购,须经属地乡镇(或建设平台)批准后方可转让,受让方应符合小微园入园相应标准。配套设施与生产厂房不得分开转让。

(六)自持规定

产权开发式的小微园必须按规定合理配置物业管理用房等公共配套设施,小微园开发建设主体自持建筑面积比例不得少于总建筑面积(无偿移交政府部分不计入总建筑面积基数)的20%且不可销售和转让,自持年限与土地使用年限相同。自持厂房应相对集中成片,原则上以幢为单位,面积不足一幢的则以层为单位,在确定小微园总平面图时,对自持的部分应予以明确。小微园中用于消除集体经济薄弱村的厂房,可计入自持面积,同时,由属地乡镇(或建设平台)、小微园开发建设主体协商确定后,在总平面图标明位置和数量。整治类行业小微园可根据实际情况确定自持要求。

小微园开发建设主体自持部分用于出租的,承租对象须经属地乡镇(或建设平台)初审、县小微企业创业园建设领导小组办公室审核确定符合入园条件,租赁双方须到属地乡镇(或建设平台)办理出租登记备案,并与属地乡镇(或建设平台)签订安全生产责任书,落实工业厂房出租企业的主体责任。

(七)限面积

国有投资公司开发建设或代建、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设等三种模式建设的小微园,分割出售给中小微企业的厂房面积控制在500-5000平方米(其中同一平面最小分割单元不小于500平方米),单幢出售的以实际面积为准,若单幢面积超过5000平方米,则限定单个企业最多只能购买一幢,且该企业必须为规上企业或投产一年后产值达到规上。

(八)加强市场监管

各相关部门、属地乡镇(或建设平台)要按照职责分工,完善政策措施,密切协作配合,加强小微园市场监管。

住建部门要将小微园建设、销售、物业管理等纳入行业管理范围,加强对小微园销售、预售等行为的监管巡查,会同有关部门对产权开发式小微园捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为加大查处力度。

市监部门要加强对产权开发式小微园散布虚假信息、怂恿客户签订“阴阳合同”、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度;加强对入驻企业股权转让行为的监管。

属地乡镇(或建设平台)要加强对小微园出租、转租等行为的监管巡查。

国土部门要严格按照审查通过的小微园分割方案办理不动产登记,并加强对小微园入驻企业产权转让行为的管理工作,在不动产登记证中注明“该项目属于小微园项目,按县政府有关文件规定,须依据县小微企业创业园建设领导小组办公室相关证明才可办理转让登记”。

发改部门要加强价格监管,依法查处在小微园开发、销售过程中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为;要将小微园开发建设主体、入园企业遵守小微园管理规定情况依法依规纳入信用监管范围。

税务部门要加强税务监管,依法查处在小微园开发、销售过程中的偷税、漏税等行为。

五、加强小微园建设保障与运营管理

(一)推行专业化运营管理模式

鼓励建立所有权与经营权相分离的经营管理模式,培育一批产权清晰、职责明确的专业小微园运营管理机构。小微园开发建设主体须在取得预售证前公开选聘前期物业服务企业,在一半以上建筑面积的企业入驻生产前,牵头召开业主大会成立业主委员会,选聘物业服务企业对园区实行统一管理,物业管理用房按照非住宅用房的规定标准予以配置。

小微园开发建设主体须实现入园企业“一企一电表号”,并向属地乡镇(或建设平台)厂房出租登记备案中心提供每个承租企业用电情况。

开发面积200亩以上的小微园要建设园区信息化基础设施,积极开展“数字园区”“智慧园区”建设,实行智能化、信息化管理。

(二)建立小微园物业维修资金和保修金制度

小微园应建立物业专项维修资金和物业保修金制度,物业维修资金缴纳标准,按12元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按6元/平方米缴存。小微园开发建设主体自持部分同样按此标准缴纳物业专项维修资金和物业保修金。

(三)加强安全监管

安监、消防、市监等负有安全生产监管职责部门和属地乡镇(或建设平台)要依职责加强对入驻企业安全生产监管巡查,督促企业落实安全生产主体责任,及时消除安全隐患,对拒不整改安全隐患的,要依法依规予以从重处罚。

(四)加强环保监管

环保部门要按有关规定落实小微园建设和拟入园企业准入评审环节的监管职责,并指导入驻企业落实各项污染防治措施和环境管理要求,加强对入驻企业的环境监管,督促企业落实环境保护主体责任,对环境违法行为依法予以查处。

(五)加大小微园及入园企业政策扶持力度

1.对小微园建设项目,予以免缴城市市政基础设施配套费。

2.对本意见第二点中优先入园的第3、第4类企业,经县小微企业创业园建设领导小组办公室审定,县财政给予租金或购买厂房价格5%的补助(租金一次性补助最高不超过10万元、购买厂房一次性补助最高不超过50万元)。对入园的新上规企业或入园以后新上规企业,县财政根据《苍南县经济和信息化局 苍南县财政局关于促进小微企业转型升级为规模以上工业企业的若干意见》(苍经信〔2017〕38号)给予租赁补贴。

3.入园企业办理各种证照应缴纳的各种规费,按上级现行政策最低标准收取,其中县级收取的部分给予全额减免。

4.对于苍南本地的入园小微企业(新办企业参照我县已有政策执行),技术改造项目经备案或核准后,其设备更新或新购置投资额达200万元(不含税)以上,设备技术水平符合我县政策规定的,可享受我县技改专项资金补助。

以上规范小微园建设用地出让、销售管理的限制性规定,在土地出让公告中予以明确,并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定,付诸实施。

本意见适用于至本意见印发之日还未签订投资监管合同的小微园及新建小微园。本意见印发以前,投资监管合同已签订的小微园,仅适用本意见第四点第(三)、(四)、(八)小点和第五点,其它按《苍南县人民政府关于修改苍政发〔2017〕174号文件的通知》(苍政发〔2018〕1号)及投资监管合同约定执行(土地出让公告中如有与文件、合同不一致之处,除县委、县政府另有明确意见外,以土地出让公告为准)。

本意见自2018年12月15日起实行。

苍南县人民政府办公室

2018年12月15日

(此件公开发布)

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